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《房地产工作总结》

来源:互联网收集 日期:2018-03-03 17:30:05 分类:心得体会范文 阅读:
范文壹:2010房地产工作总结

2010年湖南双金置有限公司工作总结

2010年即将过去,在这奋进的壹年里,我们回顾历程,特别是本公司涉外际公馆项目的全面建成,给我们这壹年的工作做了好好的总结,也以实际成效充分证明了我们的努力和勤奋。这些成绩是在总公司有关精神的指引下,在公司导的正确导下,全体员工共同努力执行的结果。我们充满喜悦和信心,总结过去,展望未来,并坚信在即将来到的2011年,我们会在过去取得可喜成绩的基础上, 更进壹步发挥公司的良好职能,把工作做得更周到更细致更wanmei。现将过去的壹年中,我们的工作成绩和不足总结如下:

壹 工程

2010年是涉外际公馆工程建设的关键年。在这壹年里,本公司按照集团公司的统筹、决策和署,在本公司导的统壹指挥、导下,加强与猎鹰建筑公司、益佳监理公司、邦德公司及各栋号项目的紧密配合,互相支持、齐心协力。紧紧抓住集团公司对本工程建设的各项要求和目标,努力把涉外际公馆建设成高品质工程,努力把涉外际公馆打造成长沙楼市的知名品,为整个项目的完成提供好可靠的质量和安全保证。

1、2010年,壹期4、5、6、7栋工程建设延续2009年的良好势头,乘势而上,顺利进入工程的后期及扫尾阶段。现正进入单体工程验收的相关工作。二期1、2、3、8、9、10栋基本完成主体封顶(未完成主体封顶的工程12月底可以全完成),进入室内外装饰阶段。11、12栋已完成基坑土方开挖外运,开工前的各项准备工作正抓紧进行。

2、建筑工程施工是安全生产高危险行,责任重于泰山。本公司工程全面承担对安全施工、文明施工的责任工作,高度重视,加强安全意识,严把质量关。对工程施工的重大安全危险

源建立台账,重点监控。日常巡查发现安全隐患,坚决要求整改。发现不安全行为,坚决制止。联合监理公司、总包单位、各栋号项目建立安全生产联席会议制度,协调壹致、齐抓共。实现了壹年无重大安全事故发生,安全生产工作取得了壹定成效。在下壹步的工作中,仍应把安全生产作为重中之重,常抓不懈。3、工程质量是涉外际公馆的品质保证,始终是工程建设的重点。从原材料报审、各施工工序报验、隐蔽工程验收、阶段性验收等各个环节全过程控制、监工程质量坚持严格按图施工、严格按规范施工。联合监理公司、总承包单位、设计代表建立了周工程例会月度评比、日常检查、质量通报等制度。通过各单位的互相配合、协调与努力工程质量良好。

3、工程进度:我们依照合同,按照施工总进度要求,具体到施工作人员、施工作机械、施工作材料等环节,与总包单位及栋号项目壹起落实各项进度计划。提前和按时完成了各项计划进度。

与此同时,我们还做好了各专施工图纸的技术交底、会审、优化工作。组织好工程技术人员学习家相关验收规范、施工规范、行标准,熟悉施工图纸;严格按图施工、严格按规范施工、确保施工质量、确保安全施工。做好与施工单位(包括总包、各栋号、附属工程队、专施工队)、监理单位、设计单位、监测单位、检测单位、材料供应商及政府质量监督门、安全监门的工作联系、沟通与协调,服务于工程建设。

做好了与公司其他门的配合与协调,积ji、主动完成公司交办的各项工作

4、涉外·际公馆目前开工建设的1~10栋总建筑面积约21万平方米,即将竣工的4、5、6、7栋建筑面积约11万平方米,计划建安工程总投资约4.8亿元,已完成投资约2.2亿元。计划开工的11、12栋目前已完成基坑土方开挖外运,场地平整、排水

设施等。

5、工程员工能够很好地遵守公司的各项规章制度,按时上下班,并根据工程建设需要,加班加点,尽职尽责。壹切为工程建设服好务;廉洁自律,恪尽职守。

二营销策划

高质量、高品质的涉外际公馆的建成,给营销策划提供了壹个好的平台。但如何具体将营销策略付诸于行动并取得良好效果,是本公司今年工作中的重点。征对竞争日趋激烈的市场,我们遵照总公司的精神和目标,进行了壹系列的营销策划及宣传、推介、销、工作工作内容繁多且复杂。为此,在年初即组成了壹支充满活力、积ji向上、又相对稳定的营销队伍。

回顾壹年来的营销工作,成绩显著。总结主要有如下几点:

1. 加大广告宣传力度,向市场全面推介,通过多方媒体把涉外际公馆的优质品尽善尽美、合情合理地大范围宣传到位

2.建设布置好涉外际公馆营销中心,确立品象,制作好与品相关的多种宣传资料,布置好销工作程序,将工作全面展开。

3.招聘、培训、加强营销人员,充实销队伍,采取竞争上岗机制,培养员工敬精神,以热情、文明、礼貌、诚实的良好工作态度,赢得客户的青睐和尊重。并好终达到以销成交和后服务为保证的销绩。

4.认真做好与销相关的具体工作,数据统计、案场理、来访上客等,及时更新销控表、成交壹览表、日报表、周报表。和邦德共同维护楼的环境及象等事项

5.制定销方案操作流程,加强营销队伍的建设和理,组织学习、培养提高营销团队的服务水平。

6.和财务及银行系统单位沟通良好,为资金回款等事项做好渠道畅通工作

7.到目前为止,今年共完成楼盘销面积:81000平方米。销总额:34135万元。回款金额:26044万元

2010年的涉外际公馆营销工作成绩, 大大超出2009年制定的完成开盘总量的百分之七十,实际完成楼盘总量的百分之八十多。我们取得的成绩,来源于总公司的正确指导;来源于工程质量的可靠保证;来源于有关单位的通力合作;更来源于我们营销团队的精诚团结、思想统壹、相互促进。

三财务

财务工作是本公司各项工作开展ji其重要的壹环,涉外际公馆的所有工作都依赖财务的正常运转,实事求是地说,今年财务工作的繁重,因项目施工单位多,资金运转快,整个参与财务工作的人员,壹年到头都在紧张的忙碌中。现将我们的工作做壹个小结

1、完成日常的财务核算,及时编制财务报表,尽可能准确反映公司经营成果,为公司导提供决策依据

严格执行新猎鹰集团及本公司制定的财务理制度,规范财务行为,加强财务核算和财务监督。我公司开发的涉外际公馆项目开盘之后,每天不但要收取大额现金,还有大量的各类收款单据及发票需要进行帐务处理,财务工作量成倍增加。在人手不足的情况下,我们对人员进行了合理调配,使得资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计的核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作都能有序进行、按时完成。

2、配合营销中心的销工作,延长工作时间,实现定金、房款等款项的及时收付

我公司开发的涉外际公馆项目于今年五月十五日开盘。开盘以来,由于公司导及营销制定了正确的营销策略,项目壹直保持着良好的销势。每天都有很多客户办理认筹、交纳shou付房款及契税、维修基金等代收税费,现金流量大,且工作时间长。为了配合营销

工作财务人员任劳任怨,在正常的工作日延长工作时间,中午不休息,下午也要等到没有客户交款才下班;每壹个周末和节假日,财务都安排财务人员轮班,做到了只要有客户在、财务就会有人在,确保销房款的及时收回

3、配合融资及营销,做好按揭回款工作

客户在签订购房合同时,将契税、维修基金、预告登记费、土证等费用交到了财务。在办理按揭手续、去房地局备案的时候,为了节约时间,简化流程,通常都需要财务提供大量的现金,缴纳代收的契税、维修基金等税费。财务每次都在接到缴款清单的第壹时间,跟银行做好大额取款预约,截止到本年底,已提取现金数百万元,从未出过差错。同时,在收到银行发放的按揭贷款时,财务根据清单及时与营销沟通,确认到款的明细,以便公司导及营销了解房款的回款进度。

4、参与工程有关项目的投标工作、合同审核及审批工作,实现财务的职能

涉外花园二期工程开工以来,从土方、土建工程到营销策划,大大小小的项目已达数十个,财务参加了分项目的招标、开标会,从财务角度分析标书,为公司决策导提供参考意见。

公司与外界签定的每壹个合同,都要经过财务审核这壹步,使得财务能够全面了解公司对外签约情况、根据工程进度的资金需求情况,以便合理安排、统筹使用公司资金,确保涉外花园二期项目的顺利进行。本年度经财务审核并送导审批通过的合同为43个。

5、及时提供银行所需资料,合理使用贷款资金

我公司于去年底在工商银行河西支行申请了本项目的开发贷款,今年上半年,工行对我司贷款资金的使用理非常严格,壹笔工程款的支付要经过几天的审批时间,加大了财务付款的难度。为了工作,我们有时候壹天要跑好几趟银行,通过与银行有关人员的密切联系,基本上确保了工程款的及时支付。

由于种种原因,公司于今年六月将贷款转至建行河西望城坡支行。建设银行对房地产企开发贷款的监力度更大,财务每月都需要提供项目相关的工程及销进度、合同签订、房款收款等各方面的详尽资料。每壹笔超限额工程款的支付,均要填写贷款资金支付审批表,先到望城坡支行找到负责我司项目的及行长签字,然后再到河西支行房信办理相关审批手续,所有手续齐备才可以付款。尽手续繁琐,财务还是克服种种困难,有时候还要牺牲休息时间,及时向银行报送资料及报表,使贷款资金能够得到合理使用,好大限度为公司创造了效益。

6、加强与税、地税及天顶乡政府等门的联系,为项目的开展创造良好的外环境

涉外际公馆项目自立项到开工,为支持天顶乡的建设,从2007年下半年到今年年底止,已经向天顶乡地税所预缴税、土地增值税等税金接近人民币叁仟贰佰万元,其中今年预缴的税金为人民币壹仟陆佰万元,为涉外际公馆项目的开展创造了良好的外环境。

因为在项目开盘之前并无收入,故之前我公司尚未办理税登记。今年年底,在集团公司财务的帮助下,我们顺利地在税三分局办理了税登记,为项目所得税的预缴完善了手续。

7、参加相关房地产知识学习培训,努力提高自身务水平及理能力

财务工作紧张而繁忙,为了适应公司发展、势任务及正常工作的需要,我们还在不断地学习中掌握干好工作的基本技能和知识。在合理安排工作时间的情况下,我们利用余时间参加有关学习培训,争取掌握更多行知识,不断提高自己的务素质和理水平,积累经验,只有这样,才能更好地发挥财务核算监督的作用,更好地为公司服务。

四 行政

行政理即为办公室行使本公司有关职责的职能门的总称,包括制度理、人事理、后勤理等多种事项。回顾这忙忙碌碌的壹年,在湖南新猎鹰总公司有关精神指引下,在我们公司导的正确导下, 走过了轰轰烈烈的壹年。湖南涉外际公馆项目的建设过程中,作为公司办公室,基本上发挥了行政理的应有职能,起到了承上启下、机构运转、有序理、良性循环的作用。总结这壹年来的工作,主要归纳为如下几点:

1. 加强人事理 促进机构良性运转

人事理是办公室的壹项主要工作,在去年的人事基础上 进壹步招聘公司需要的人才,为更好地开展工作做好补充,因现行制度的人才流动较大 如何稳定公司员工队伍,做到有需必聘 从优录取 劣者淘汰是我们经常考虑的问题。今年以来,因各种原因先后从公司离职的有15人,重新招聘进来的有18人。人员变动之大,对于壹个公司稳定人数在37人左右的队伍,即属正常也因此增加了较大的工作量。如员工资料调查、面试试用聘用、合同签订、工资落实变动、档案建立、办公设施添加、办公用品及时提供、离职办理工作交接等等壹系列事项,都需要办公室来细心办理。为了规范于总公司理,所有办理事项都必需上报,壹项接壹项,我们总是不厌其烦。 除此以外,员工上班的考勤制度理,也是每天必需的内容,严肃劳动纪律坚持每天考勤、按时签到的原则。另总公司对我们的要求较多、较高,执行起来难免有疏忽和不健全之处,在来年我们还需进壹步的努力,加以完善。

2. 资产

资产理也是办公室的壹项重要工作。自去年接手资产理以来,本公司很多账不相符、有帐无、有无帐的情况较多,经过年初的资产核查,初步建立了资产理网络系统,因资产特别是设备调动使用情况变动频繁,我们及时跟踪,做到壹件品壹个账目,随时根据

使用情况迅速变更。今年以来,因工作需要,购置了很多办公用品,其中该列入资产理内容的, 无壹漏缺。在资产添置过程中,我们严格执行总公司采购办对我们提出的要求和办理程序。做到先申报后购买,按照购买的时间和产品的有关数据,认真切实地做到资产编号登记及使用情况登记,账目壹目了然,切实做到了资产动态理,设备理责任制。 谁使用谁负责,对于资产设备的添置 、调配、使用、报废都严格按总公司的有关规定办理

3. 后勤

2010年,对于办公室来说,好麻烦好难处理的就是后勤理,事多,无规律可寻,因没有专门的维修队伍,学校公司又因和公司分开,他们没有责任承担这些事项。只能根据具体情况,尽量发挥公司员工的长处,谁有熟人就找谁帮忙,很多小事情又无发票报账,经常是自己承担。今年后勤理方面比较多的是电脑和网络的维修及维护,三两天壹次,也常出现维修人员不及时到位的情况,我们总是很耐心地与他们文明礼貌交涉,尽量做到准确及时地处理好这些事情。

办公日常用品的添加,除常用的品外,还得根据每个员工的工作情况来购买。有的需要工具书,有的需要功能较全的计算器、专用工具等,我们总是想方设法地为员工及时提供。

后勤理好重要的壹项, 就是食堂理。几个单位的人合在壹起,真是人多嘴杂,众口难调。厨房师傅可以说是尽了好大努力,不停地转变菜谱,每天外出买菜都得根据前壹天的反映情况作出适当调整。办公室参与验收每天的菜样。不断地为员工提供不同口味的菜 ,但难免还是有的员工不满意。特别是年中价大幅度上涨,让食堂工作和厨房师傅较为艰难。经过办公室和有关单位和导的多次磋商,达成上涨适当提高伙食标准。才使食堂工作得以顺畅。 总之,在较为辛苦的2010年,办公室始终坚持工作及时准确到位,有事及办、有求必应、有错必纠。特别是总公司有关文件精神的传达和人力资源对本办公室的工作要求 , 基本能使上#门满

意。招生工作也基本上是以办公室为先导而进行的,招生任务的完成, 办公室尽了自己的努力。另外因公司紧靠路旁,保安工作也是我们壹项重要工作,公司电脑较多,万壹被盗,不仅是经济损失,更重要的是将严重影响正常工作,无论是平时还是节假日,我们都把保安工作放在第壹位,这壹年来,安全、保安都没有发生任何意外事故。

五 不足和展望

2010年是湖南双金置有限公司辉煌灿烂的壹年,无论是涉外际公馆的工程质量、安全、进度;还是涉外际公馆的营销策划、销都是有目共睹的。当然我们的成绩离不开总公司的正确导;离不开协助单位的有力支持;离不开公司导和员工同心协力。但在即将过去的壹年中,我们依然存在着许多必需重视和改进的地方,如何处理好新员工对集团公司团队精神认识的问题;如何处理好员工个人利益与工作关系相冲突的问题;如何处理好高品质、高要求的工作与员工经验不足、能力不够的问题;如何处理好本位主义思想与有关单位合作共进的问题等等。在新的壹年,我们必须对过去的壹年中存在的小问题,做壹个基本统计。如:有劳动纪律松弛的;有上班时间消ji怠工的;有员工之间相互闹意见工作不配合的;有门和门之间忽视协调与配合的等等。

加强理,严肃纪律,着手整顿,解决问题都是为了新年更加繁重更 高标准的开展工作。今年的报建已在有序中进行,各项报建工作基本已完成。明年的工作任务很重,幼儿园、11、12栋开工在即,,更高质量的工程更需要专较高素质较好的员工。房地产市场的激烈程度丝毫不减,更需要能独1立开拓市场的营销人才,我们会进壹步招聘人才,做到优胜劣汰、更新及时。我们也会考虑到公司利益为重、个人工作环境合适的平衡关系。总之,2011年我们将面临更大的挑战和机遇。我们有决心、有勇、有能力出色完成上#交给我们的任务,壹定能在总公司和本公司导下,精诚团结、通力合作、去实现新的壹年的辉煌成就。为新猎鹰腾飞努力奋进!

湖南双金置有限公司

2010年12月26日

范文二:工作总结_房地产

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工作总结_房地产

同志们:

全住宅与房地产工作会议在湖北省、武汉市政府的大力支持下,在湖北省建设厅和武汉市房地局的精心组织和全体与会代表的共同努力下,圆满地完成了预定的议程。

昨天上午,XXX长做了重要讲话,全面总结了98年以来住宅与房地产取得的成就和经验,分析了在全面建设小康社会中住宅与房地产面临的势和问题,并根据十六大中央经济工作会议、建设工作会议精神,提出了建立产发展新秩序应当重点抓好的六个方面工作,特别是对房地产过热的危害性进行了深刻剖析,并对加强市场宏观调控提出了工作要求。我向大会报告了去年的工作情况和今年的工作安排。在下午的分组讨论中,大家结合当地实际对XXX长的讲话和工作报告展开了热烈讨论,发言积ji踊跃。与会代表壹致赞同XXX长对当前房地产市场势的判断和住宅建设要面向百姓、面向市场、面向未来的工作指导思想,表示回去后要认真贯彻落实会议精神,加大工作力度,全面开创住宅与房地产工作的新局面。大家在讨论中进壹步交流了经验,对做好今年的工作提出了很多好的意见和建议。这次会议开得非常及时,统壹了思想,交流了经验,明确了任务,对做好今年工作将起到重要的推动作用。

刚才,有9个省市交流了他们的经验,还有不少城市提供了非常好的书面经验交流材料。这些经验都是大家从实际出发,创造性工作探索实践的总结,值得认真学习和借鉴。

下面,我就大家讨论中关心的几个问题和如何贯彻会议精神,再讲几点意见,作为会议的小结

壹、关于搞活市场,进壹步启动住房消费工作

关于搞活市场的重要性及今年的工作重点,在XXX长讲话和工作报告中已经做了阐述,在近年来各种会议上也讲了不少。大多数地方采取了积ji有效措施,取得了明显成效。但也有壹些地方对搞活市场的重要性认识不足,政策突破不力。如有的地方到现在对房改房上市还要求必须经门审批、原产权单位同意;有的地方对房改房上市征收过高的收益,还有的地方对降低产权、交易费有抵触情绪,这些问题已经影响到当地房地产市场的进壹步搞活。

十六大报告明确提出,壹切妨碍发展的思想观念都要坚决冲破,壹切束缚发展的做法和规定都要坚决改变,壹切影响发展的体制弊端都要坚决革除。这些精神对于转变观念、开拓思路,进壹步搞活房地产市场、启动住房消费具有十分重要的意义。各地房地产门壹定要提高认识,增强大局意识,把搞活房地产市场、启动住房消费

作为落实十六大中央经济工作会议精神,进壹步扩大内需、拉动经济增长的重要举措,切实抓紧、抓好。同时,要抓住全面建设小康社会,家高度重视住宅建设的大好机遇,争取当地政府或协调有关出台进壹步搞活市场的政策措施,通过搞活市场,增强住宅与房地产持续、健康、快速发展的动力。

在讨论中,有的代表反映,大力发展经济适用住房是搞活房地产市场的重要举措,但在土地使用制度改革后,经济适用住房的推进越来越难,优惠政策也很落实到位,建议里尽快下发规范经济适用住房和集资合作建房文件。经济适用住房经过几年的发展,对于解决中低收入家庭住房问题,平抑过高的商品房价格、启动住房消费的作用,各门、各地区认识比较壹致。关键是有的地方对经济适用住房的优惠政策落实到位,使经济适用住房的优势得不到充分发挥;有的地方对经济适用住房购买对象、购买面积标准、销价格不加限制,使经济适用住房的优惠政策不能真正落实到中低收入家庭。因此,当前壹方面要大力发展经济适用住房,满足中低收入家庭的购房需求;另壹方面要落实家规定的各项政策,同时要切实规范运作,才能使经济适用住房的作用充分体现。里今年拟会同有关门下发经济适用住房理办法,对集资合作建房政策也要加快研究,出台相应办法。

二、关于房地产市场宏观调控工作

关于房地产过热的危害和如何加强房地产市场宏观调控工作,XXX长已做了详细阐述。在讨论发言中,不少代表都表示里警钟敲的很及时。面对房地产高速增长,行门要保持清醒头脑,作出客观分析。当前,我住宅与房地产正处在体制转换、产快速发展时期。中央把住宅作为新的经济增长点,并不表示所有的地区都要加快发展。地方政府希望住宅与房地产高速发展,拉动经济增长,这是好事。作为门,壹定要将好事办好,关键是要在认真分析市场的基础上,切实落实门《关于加强房地产宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》提出的各项措施。壹是要充分认识房地产过热的危害性,端正指导思想,增强防止过热的自觉性。二是要充分利用政府重视住宅建设的有利时机,进壹步出台搞活市场的扶持政策,通过搞活市场提高市场的吸纳能力,增强产持续增长的动力。在市场不活的情况下,人为地加快住宅与房地产的增长速度,其结果只能是增加不合理空置,导致房地产的“虚热”。三是要高度重视市场分析,摸清情况、找准问题,有针对性地采取措施。已经有过热苗头的

地区要尽快采取措施,加大调控力度,严格控制新开工面积,调整商品房供应结构;有潜在市场风险的地区,要未雨绸缪,防范可能出现的问题;房价涨幅过快的地区,要会同土地、规划等门,调整供应结构,增加经济适用住房等适应中低收入家庭的住房比例,平抑商品房价格的不合理上涨;投机性购房比例较高的地区,要会同金融门从严审核个人住房抵押贷款。省建设厅要加强对个别地市调控工作的分类指导。

在讨论中有的代表反映,房地产市场宏观调控主要应加强土地资源和银行信贷理,房地产门没有手段。我觉得,调控好市场是我们的重要职责,虽然有些工作不归我们直接理,但作为行门shou先是要利用掌握信息的优势,认真分析好市场,及时发现问题,为政府当好参谋,为各门决策提供依据;其次,要做好协调,建立调控机制,使调控工作合力

三、关于整顿和规范房地产市场工作

近年来,在各项政策的鼓励下,居民住房消费得到有效启动,个人购房积ji性空前高涨。但是,房地产市场不规范问题仍然十分突出,已经成为制约住房消费的重要因素。去年开展了整顿和规范房地产市场秩序工作,依法查处了违法违规行为,取得了壹定成效,很得民心。但有些地方对整顿和规范房地产市场不够重视,查处不力,特别是对门在审批项目和壹些大企在开发、交易环节违法违规行为的查处有畏难情绪,不敢处理。温家宝副总理在中央经济工作会议中强调,要坚持两手抓,壹手抓专项整治,继续严厉打击各种破坏市场经济秩序的违法犯罪行为;壹手抓制度和法制建设,规范市场秩序,加强市场理。要把这项工作纳入法制化、规范化的轨道,作为经常性工作长期坚持下去。通过整顿治理,建立公平竞争的市场秩序和诚信守法的市场环境。务院导已经批示,要求把整顿和规范房地产市场秩序作为今年务院专项整治的重点,各地壹定要高度重视,要把这项工作作为落实三个代表”重要思想、促进住房消费的重要举措,切实抓紧、抓好。壹是要充分利用投诉、信访等渠道,及时发现违法违规行为,采取果断措施,依法严厉打击,并对典型案例进行曝光,起到威慑和警示作用。二是要加强法制建设,规范经营行为。近年来,务院及务院各陆续出台了壹系列规范房地产市场的法规和规范性文件,各地要结合当地实际和整顿规范房地产市场中发现的突出问题,加快完善当地的配套法规。三是要加强制度建设,从源头上杜绝违法违规行为的产生。广东、重庆等地实施的按套

内面积计价,深圳、成都等地推行的预网上即时备案等制度,对于预防房地产市场不规范行为起到了重要的作用,各地可以借鉴。四是加快建立信用体系。去年9月26日里开通了壹#企及相关人员的网上公示系统,引起了较大的反响,点击率很高,投诉量也不少。被投诉的企十分重视,都能认真处理。但由于上网企过少、许多想在网上查询和投诉的,找不到要投诉的企。为了充分发挥信用体系的作用,里要求6月底全面开通房地产网上公示系统,司里发文作出了专项署,这项工作时间紧、任务重,希望各地高度重视,认真落实

四、关于住房公积金工作

去年,各地围绕贯彻落实新修订的《住房公积金条例》、《务院关于进壹步加强住房公积金理的通知》以及全住房公积金工作会议精神,做了大量工作,但进展情况不理想。还有70多个城市没有组委会,80多个城市未上报理机构调整方案,大分城市没有完成资产移交,挤占、挪用住房公积金和项目贷款尚未全收回。XXX长在昨天的讲话中,对下阶段的工作作了署,再次明确了完成期限。今年的任务仍然十分繁重,大家要有充分的思想准备,希望回去后,切实加强对这项工作的组织导,尽快完成机构调整任务,争取主动,不拖后腿。省(区)建设厅要加强监督和指导,重点抓好以下几项工作

第壹,还没有成立委会的设区城市,要按照“三个三分之壹”原则,尽快把委会组建起来;已经组建的,要建立完善的会议制度,切实发挥决策职能。第二,确保机构调整尽快到位。设区城市要抓紧制定和上报机构调整方案,各省(区)要抓紧审批。审批时,要对分中心的设立严格把关,不得擅自突破务院有关规定。方案批准后,要尽快组织实施。要在对原有理机构的资产进行清理和审计后,尽快移交资产。第三,下大回收挤占、挪用的住房公积金和用公积金违规发放的项目贷款,防范金融风险。近两年,各地采取了壹些措施,但进展情况不理想。希望尚未完成回收任务的地方,要高度重视,采取行政、经济、法律等措施,加快回收。要坚决贯彻“谁审批,谁负责回收”的原则,落实责任人和责任单位,确保回收。第四,组织好住房公积金监信息系统的建设工作。建立监系统是强化监督工作的重要手段,导非常重视,要求抓紧建立和完善,尽快实现全面开通。希望各地高度重视,按照里的统壹安排,精心组织,积ji协调有关落实资金和设备,为实现省(区)与里和设区城市之间的网络连通创造条件。

五、关于房地产理信息化工作

十六大报告提出,“要进壹步转变政府职能,改进理方式,推行电子政务,提高行政效率”。住宅与房地产属于传统产,信息化的发展相对滞后。近几年,随着住宅与房地产的发展,房地产信息化工作也取得了壹定成效。信息技术、网络技术的应用,推动了房地产的技术进步和产优化升#,提高了政府对房地产市场的监控和预测能力,改进了行政理,提高了工作效率,方便了群众。如湖南省岳阳市利用网络信息系统,及时向社会公众提供网上交易、网上办证、网上查询、电子信访等远程服务,公开披露有关信息,ji大地方便了群众办理交易、登记等手续。重庆、沈阳、成都等城市采用现代化理手段,提高了工作效率,促进了市场的活跃,受到了广大市民的欢迎。但有的地方由于重视不够,房地产理信息化工作推进缓慢;有的城市各有关门各搞各的网站,难以成整体合力。**年里开通了“中住宅与房地产信息网”,并选择了50个城市作为shou批试点,去年又开通了壹#房地产企和相关人员信用档案系统,并要求各地也要加快这方面工作。由于认识问题加上机构、经费、人员少等客观原因,总体上看进展情况不理想。今年还要建立房地产预警系统,并选择壹些城市试点;为了适应预警体系的要求,还将开发房地产信息理系统,任务相当艰巨。在讨论中,有的地方特别是省#门反映,房地产工作量大、任务重、人员少,信息化工作推进困难;有的地方反映6月底全面开通房地产信用档案难度大。这些意见都有道理,里人员也很少,在信息化推进中,充分发挥行协会,信息中心等单位的力量,效果比较好。省里主要做好督促和监督工作。各城市门要加强合作,统壹采集数据、统壹对外公示,协调推进信息化工作,引导产健康发展。

六、正确处理改革、发展、稳定关系

十六大报告明确提出,稳定是改革和发展的前提。要把改革的力度、发展的速度和社会可承受的程度统壹起来,把不断改善人民生活作为处理改革发展稳定关系的重要结合点,在社会稳定中推进改革发展,通过改革发展促进社会稳定。住宅与房地产几年能取得壹定成效,关键是正确处理改革、发展和稳定的关系。通过房改充分调动了居民购房积ji性,促进了住宅与房地产的持续快速发展,在改革发展中又十分注重维护社会稳定,如在房改中十分注重处理新职工与老职工,有房职工和无房职工、已达标职工和未达标职工的权益关系,对不同收入家庭供应不同类型住房

。当前,改革的重点是进壹步落实分配货币化,加快开放、搞活住房二#市场,继续完善相关政策;发展的重点是发展与居民承受能力相适应的经济适用住房等中低价位住房、发展个人住房贷款、发展理、建立廉租住房制度等。稳定的重点是解决拆迁纠纷、落实私房政策、房屋安全理、解决拖欠工程款等。具体工作XXX长在讲话中已提出了要求,各地要认真贯彻落实

七、加强行风建设,规范政府行为

房地产工作与老百姓的住房利益密切相关,房地产行的行风建设是群众关注的重点。近几年,壹些城市进行的行风评比中,房地产门排名相对靠后。有行与老百姓利益密切相关的原因,也有个别地方房地产工作到位不规范的原因。如关于加强房地产交易产权壹体化的问题,里99年已经发了指导性意见,也多次在各种会议上强调,但至今仍有壹些城市尚未解决,产权、交易仍然各收各的件,各提各的要求。这次会议我们特别选择了杭州、南京两个曾经在行风评议中排名靠后的单位,壹个大会发言,壹个书面交流,就是希望引起大家重视,也希望两城市的整改经验能对大家的工作有所借鉴。

八、振奋精神、开拓创新,全面开创住宅与房地产发展的新局面

过去的五年,住宅建设与房地产取得了巨大成效,对于改善居民居住环境、扩大内需、带动相关产发展、拉动经济增长、增加财税收入、解决社会就发挥了重要作用,也得到了各#政府和社会各界的肯定。但住宅与房地产连续保持多年高速增长的情况下能否继续持续快速健康发展,已经成为社会各界的关注焦点。胡锦涛总书记中央经济工作会议讲话中也提出住房、汽车等行发展很快,与提高人民生活水平和质量密切相关。这些域市场潜力大,产关联度大,对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用并将住房确定为培育和发展新的经济增长点的shou位。上海市几年房地产持续快速增长,关键在于不断创新。各地要按照十六大报告提出的发展要有新思路、改革要有新突破、开放要有新局面,各项工作要有新举措的要求,振奋精神、开拓创新,紧密结合本地区、本门的实际情况,充分发挥工作中的主动性和积ji性,力争在体制创新、机制创新和理创新上取得突破,努力开拓住宅与房地产工作的新局面。

在讨论中有的代表反映,取消企房改方案审批后,对企房改工作缺乏监,特别是对有的企可能会增加补贴面积标准缺乏监。简化行政审批是家行政审批制度改革的重要举措,我们壹定

要调整工作思路,不壹定非要事前审批才是理。要按照家转变政府职能的要求,变事前审批为事后监督。要加强对企房改的分类指导,发现问题及时通报。此外,有些代表还反映,江苏、浙江、广东等地企房改工作搞得好是因为地方经济条件好,工作难度小。我们不否认这方面的原因,但是辽宁、四川、重庆等地的工作进展情况也不错,主要原因是他们的认识到位工作到位、政策到位。甘肃省白银市有企中困难企占68%,多数企在短时间内无法建立补贴制度。白银市市委、市政府高度重视职工住房问题,在全面停止住房实分配的情况下,加快经济适用住房建设,并积ji鼓励困难企组织无房和住房困难的职工进行集资合作建房,较好地解决了企职工的住房问题。

在讨论中大家希望明确行政审批改革中取消的房地产开发项目竣工验收到底是指工程验收还是综合验收。这壹点是很明确的,取消的是项目工程验收,住宅小区等群体房地产开发项目的综合验收属于保留项目,里今年拟制定《住宅小区交付使用办法》,希望各地加强这方面的工作

同志们,**年是贯彻十六大精神的第壹年,做好今年的工作,关键在落实同志们回去以后,要及时传达好会议精神,抓紧向政府和门导汇报,在工作推进中要积ji争取有关门的支持和配合。让我们共同努力,为住宅与房地产的健康、持续、快速发展作出更大的贡献。好后,祝大家春节愉快,工作顺利。

文三:房地产工作总结

开盘总结

熙和名筑在众人的期待中终于在10月15号盛大开盘了,这是我第壹次经历开盘,心中既有几分紧张,但更多的还是期待:虽然时间有点仓促,但是我们准备较早较充分,再加上公司全体员工齐心协力,分工明确,所以开盘当日取得了预期的效果。

本次开盘我的主要工作是负责广告设计对接和发布对接,这次广告发布内容主要是是项目信息、开盘信息的传递,对于开盘广告的发布我做了如下总结

1.开盘信息宣传途径

A、户外广告

这次开盘户外宣传的广告位有桃源湖天桥广告和工地项目主看板两个广告,内容均是以对外宣传熙和名筑项目信息和开盘信息为主,桃源湖天桥广告位到期日为10月14日,更换画面次数已用完,经公司导决定不再续签合同。

B、车身广告

此次公交车广告有6张公交车,4路、5路、7路、8路、10路、11路各壹辆,均是市中心,路线较好的车身广告位、在楚雄市区起到了很好的宣传效果,到期日为2011年12月14日 ,更换画面费用为2000元/辆。

C、灯箱广告

灯箱广告有2号桥、3号桥两个广告位,灯箱广告晚上的宣传效果较好,能吸引路人及车主的眼光,及时传递项目信息,2

号桥灯箱10月14日到期,已续签给其他公司,经公司导协调

答应延期至12月10日,3号桥灯箱广告位12月4日到期,公司

如有续签的想法应提前和广告公司联系,免得到期后被其他公司

抢先签定。2号桥、3号桥更换画面次数已用完。

D、灯杆广告

灯杆广告为灵秀路灯杆,即在公司附近,这为公司的宣传起

到很直接的作用,壹共有92块画面,12月31日到期,合同期间

维护。

E、网络广告

网络广告的投放网站包括楚雄房网、新楚雄网,均是楚雄较

大的房网,宣传效果较理想,只有想买房子或者有意向的人才会

到房网网站,公司的广告可以引起更多买房者的关注,起到直接

的宣传效果。到期时间为2012年8月份。

F、报纸广告

此次报纸广告发布为滇池晨报,该报纸虽然在楚雄时间较短,

但是每周都有六万份的发行量,均是赠送,发行覆盖九县壹

市,主要涉及沿街铺面、街道、小区、政府机关加油站等,可以

应客户的要求往特定的县份发送,因为内容符合老百姓的想法,

发布内容均较为真实,较为平民化,近年在楚雄发展较快,所以

我们的报纸广告还是起到了很好的宣传作用。

G、电台广播

电台投放频道包括FM96.3,每天11次播放,针对人群为老年人、

出租车车主及喜欢收听广播的人群,效果壹般。广播内容为:楚雄-熙和名筑将于10月15日盛大开盘,本次开盘价格为整盘好低价,并推出3280元/㎡特价房,多重优惠,邀您品鉴!6127888、6127666 H、短信通知

a、排期

b、内容

内容

楚雄-熙和名筑将于10月15日盛大开盘,本次开盘价格为整盘好低价,并推出3280元/㎡特价房,多重优惠,邀您品鉴!6127888、6127666

2、媒体宣传效果评估

本次项目宣传推广手段以公信力强的报纸广告和点对点效应显著的短信为主,辅助户外广告、公交车身广告、网络广告、电台等。本次开盘效果较好,并且从开始对外发布开盘信息开始,我们的来电次数明显增多,从我接听来电访问中了解到,大多数客户均是接到短信通知和看到报纸广告才了解到我们的项目开盘信息,而在来访客户中有五分之二的客户是看到我们的户外广告,其他的也是从报纸和短信中获取我们的开盘信息。所以,从信息的获取途径中可以看出,在传播效果上短信、报纸和户外广告是绝对主力的宣传手段,并且效果显著。

3、下阶段媒体工作计划及建议

从目前的实际媒体收效可以看出,户外广告和短信作为下阶段主力宣传手段可以延续,户外广告、车身广告主要是以楚雄市区为主,针对人群为楚雄市民和在楚雄工作的外地人群短信和报纸广告可以更多的涉及到楚雄县份上的人群,在第壹次开盘中,县份上的主占壹定的比率,县份上的人群很大的购买空间,短信和报纸广告让县份上的人更了解我们的项目,吸引更多县份上的人员成为我们的主。

现在户外广告位合同到期日绝大分都是12月份,公司在二次开盘后应该考虑后期的广告发布量,如果有继续发布广告意向的广告位应提前和广告公司续约合同,以免被其他公司提前续约,很多广告公司都希望我们公司把广告费用给予结算

自我总结

在本次开盘广告发布中,好大的困难就是时间较短,从宣布开盘日期到广告全发布只有三天的时间,按照正常程序批复,至少需要壹周的时间,但是在导的协调下,13号所有户外广告基本到位;这次广告发布基本上没经过任何的审批,让公司承担了壹定的风险,还好好后都壹切顺利。

在开盘当日,由于自己经验不足,对销这壹块接触较少,能做的事情较少,只能看着同事们在那里忙,自己是心有余力而力不足,也只能在壹边干着急。在以后的工作过程中shou先要提升自己对各个设计软件的应用,提高自己的广告设计能力;其次要加强自己的销能力,壹名好的策划必须具备较强的销能力,只有懂得客户心理,了解到客户的真正需求才能做出好的方案,不仅仅是纸上谈兵。所以在以后的工作中必须全方面的提升自己,补充自己房地产方面欠缺的知识,以期能为公司创造更多的利益。

在以后的工作中我承诺不做损害公司及团体利益的事、不欺瞒客户、不作不实承诺、对公司、对客户对工作工作认真负责。

建议在以后的工作中,公司导能够和下属多多沟通,因为导事繁忙,我们能接触到的时间不多,所以希望公司导能够稍微抽壹点时间和我们下面的人员沟通壹下,增进大家的感情,以致增强整个公司的凝聚力,使整个公司发展越来越好,好后达到双赢的局面!

范文四:房地产工作总结

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西取的先后顺序,非常的有学问。有经验的同志,壹看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到土门和规划门旷日持久的权力斗争。目前我法律也没有很好的规范这个问题。

恩,简单的说壹下,土地证由土门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。

壹般来说,壹块地,必须要由规划门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为土门必须依据规划门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢,在现实中呢,这个想法只能是理想状态。因为shou先,很多地方的土门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式壹度非常盛行。然后受让了土地的开发商再去规划门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道,我正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的,而以公开交易的式搞土地出让,甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第壹块公开交易的土地,是到2000年之后才上市的。我只不过是说,我在这个问题上缺乏经验,际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我的房地产理体系那绝对是全世界独1有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个浸了这些年了,起码我个人觉得,把我放到90年代的背景里面去,我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念壹直到现在都还没深入人心,更何况当时呢。

不过无论如何,这种土地交易模式现在已经只是历史了。

新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式提供有土地使用权的,在有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为有土地使用权出让合同的组成分。未确定规划条件的地块,不得出让有土地使用权

以出让方式取得有土地使用权的建设项目,在签订土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划门取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为有土地使用权出让合同组成分的规划条件。

希望在我日后的职生涯中,不要再拿着商住用地土地证去规划门死磨硬泡,阿门。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每壹个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣,与法律的关系也比较大,比如设立项目公司。这里要注意壹下,母公司拍到的土地,转到其全资设立的项目公司名下,按我法律,不属于交易。我再次强调壹下:母公司与其全资子公司之间的土地流转,不属于交易。再次强调:不属于交易。因此,房地产公

司可以任意设置项目子公司,在房子卖完后再把它在实体上消灭,只留下壹个壳。这种操作模式没什么法律风险可言,非常的经济实用,因此现在我稍微有点规模的房地产公司都这么干。

再说立项,这个东西纯粹是计划经济时代留下的产,非常的烦,也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里,可行性这个东西,政府是从什么角度来理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同,所以在这个事情的理上也不同。有些地方基本上不太,有些地方就得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如好近家的政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方,环评的壹项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策,事情都是人办出来的。反正到目前为止,建设项目都在纷纷的上马中,我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情,基本上都是直接去这些门,譬如去计划门,就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司,去环保局,就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己壹看到这些手续,头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量壹点,关键是专技术人员难找。现在这些专技术人员资料都是省内联网了,想搞几个球人糊弄建设门基本上做不到,建设门也不敢在这个事情上乱来,因为任何人都可以上网查到,某某是什么专资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊,感慨壹个。嘿嘿。

3、总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不壹样,我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审壹个小区的建筑都是怎么排的,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排,是不是符合消防规范,等等等等,这些东西都是非常的专啊专

在这里我要举例说明壹下,比如建筑密度,这个东西看起来很简单是吧,就是建筑基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米,有3000平方米的地面上有建筑,那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面,有2000平方米是壹个大型的架空平台,架空层下是停车位,上面是空中绿化广场。现在,争议就来了,我这个2000平方米,到底算不算建筑基底?你之所以限制我的建筑密度,无非就是为了保证绿化嘛,保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西,但是我这个东西顶上都是绿化啊,我的绿化没有减少啊,我的休闲空间没有减少啊,所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题,反正技术规范没有限死,有无穷的空间可以钻营。

再举个例子,容积率,总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中壹看,啥是净用地面积啊?从哪里起算啊?是纯粹的土地使用权证载的面积呢,还是比这个面积大那么壹点,壹直到周边道路的道路中线去呢?这个东西根本说不清楚,怎么算都行。把净用地面积壹加大,总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。

其他的地方,譬如消防通道的设置,高层建筑四周必须设立消防车道。但是这么壹搞,小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办?设置那种消防车道,上面种草保持绿化,就指着图纸这就是壹条消防道路。这么搞行不行?反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴,反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中好有技术含量的活,这个过程壹般都要2到3个月,往往都要和规划门反复修改扯皮,来回磨,磨到双方都没了脾,才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做,干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计,只要有心,无论什么公司的总平面,无论是你万科还是富力还是雅居乐,那只要壹挑起来,问题都是壹筐筐的。不是消防间距不够,就是在不能开窗的地方开了窗,要么就是车道转弯半径太小,等等等等。(在这自夸壹个:本人不才,曾经试过在10天内完成这个工作,至今被引为传奇故事。嘿嘿)

4、线综合审查、排水许可证

线综合审查是规划门的专审查内容之壹,我现在专门拿出来讲,因为这个东西实在是非常,非常的专啊。搞得不好的话,实在是害死人啊。而且,被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误,事实上,无论什么房地产公司在这个问题上栽跟头的的几率,是壹样的,这个东西就跟击鼓传花似的,壹轮到就死。

说了半天,线综合是啥?包括三大项:小区给排水线、强电线路、弱电线路,这三项综合起来考虑,根据各项设计规范科学统筹安排,放到同壹张图纸上。给排水不用多解释了,就是怎么引自来水进小区,然后怎么把生活污水和雨水排出小区;强电就是生活用电,线路从哪里进,怎么上楼,怎么进门弱电的内容就多了,什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内监控线路,等等等等,多得要死。上面这三样东西要科学的话,统统都得在地下走,从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的,必须要合理的安排好,不能到处乱走。作为非专人士,要判断壹个小区的官线综合设计好不好,只需要看两个东西:1、你就这么走进壹个小区,看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个,基本上这个小区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布,不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是,简直看不出走向来的,基本上这个小区你就可以考虑放弃了。

为什么我要这么强调这个线综合呢?如果它设计不好有什么后果呢?shou先,就是给排水会整天出问题。壹下雨小区就变池塘的事情,我实在是见得太多了;然后,对于年轻的我来说,就是网络整天出问题,小区网络运营商根本没得选,因为只埋了壹条,别的网络运营商想进来提供优质服务都不行,而现在的这家,不是这里的线路坏就是那里坏,整天修,我这正打怪呢,嘣的壹下,断网了。再然后,夏天千万别开空调,壹开就断电跳闸。家里的电器得轮着用,千万别壹起开。看电视的时候千万别开电脑,不然就得在黑暗之中耗壹晚上。这都是线综合没搞好的标志啊。你说,这样的小区,能住吗?

线综合既然如此重要,那么我们说,我们设计的时候好好的考虑,好好的研究,不就行了吗?事实上,是不行。为什么?因为所有的线,你都得从外面引进来,都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢?我现在告诉你们,无论开发商们在事先做多少准备工作,做多少调查工作,都无法保证预留的接口不发生变化。好常见的是市政排污线突然就重新施工,换地方了,哪怕它不换地方,就是水平抬高个几公分,这个小区的排水因为倾斜度不够,那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政线施工,把路挖开,今天搞搞这里,明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后,高压电线的接入口,壹开始说得好好的,从某某变电站接,等到施工完毕,要正式接的时候,突然发现那个变电站已经搬走了,又或者它的容量已经超了,不能再让你接,你得从其他地方接,这个时候只能花冤枉钱,乱引。引到多少电算多少电。至于,呃,会引起什么生活上的麻烦,我也不知道。

再说到这个排水许可证。这个东西是市政门发的,专门针对小区的排水。现在都是要求

雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条排。这个东西的是径和流量,以及连接市政线的位置。然后这个东西反过来又影响线综合设计,事实上是壹回事。我就不多说了。

5、单体审查、建筑工程规划许可证

规划门对单体设计的审查那也是非常严格的,但是总体来说,相对于总平面规划,就比较容易通过壹点。

单体设计是啥呢?就是在总平面规划的基础上,落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢?我个人是这么总结的:关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦,好烦的是车位。目前来说,我各大城市在车位问题上得那都是非常严格的,要求壹般是每户住宅配壹个车位,商壹般是100平方米配壹个车位。大体的配置要求基本上都是这样,各城市大同小异。车位不够,基本上都别想通过单体审查。

当然,总平面审查期间壹般来说,也会审车位,不过那个阶段主要是经验值,按35平方米到45平方米平方米壹个车位这样的经验值,来评估地下室面积够不够,壹般来说规划门不会很在意车位够不够,不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不壹样了,就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦,根本停不进去车的转角位也放个车位啦,等等等等,不壹而足。但是有些时候,无论怎么摆都摆不够,那也有办法,就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过,那玩意非常的不好使唤,进出壹次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上,只要通过单体审查了,这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

那么,为什么开发商那么不愿意建大点地下室?因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话壹说出来粪青们就会向我开炮,说什么10几20万买壹巴掌大的停车位,开发商还亏本?事实是,停下壹台车,的确只需要10个平方米不到的空间。但是,你要把这车停进去,你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值,每个停车位所须分担的面积,基本上都是35到45平方米。规划门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。

当然我这个是大概经验,在有些城市,停车位还是能赚钱的,比如广州、深圳和上海的壹些黄金地段的楼盘,据说停车位都能买到40万壹个。不过这个不代表壹般规律。嘿嘿。

审完单体设计,设计公司再细化壹下出建筑施工图,就可以申建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就壹笔带过了

6、消防和人防专项审查

这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论:没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接壹点:消防报建,要说难,是所有专报建中好艰难的,但是如果说简单,也可以很简单。至于人防报建,这个东西莫名其妙,我不知道这个算什么,我对任何备战的东西,都心存恶感。

先从消防说起。消防门是武警官兵,不是政府机构,这个大家心里要有数。我的消防审查,在很多时候都是非常扯淡的,非常官僚的。另外呢,我们的开发商,也的确是非常的不象话,要满足消防规范的话,这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的,比如电梯间和楼梯间之间设置个1#防火门,那对主进进出出来讲,是非常不方便的。基本上来讲,消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面,审查那也是越来越严。壹般说,各发展商都是委托消防施工企代理报建。为什么呢?因为这些企长期和消防打交道,跟消防门之间的关系千丝万缕源远流长,往往由他们出面才能把事情办成。但是,我在这里说句公道话:涉及生命安全的消防规范,基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯,17层以上设置剪刀楼梯,这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的,即使能绕过去将会获得巨大的回报,譬如减少壹套楼梯,那是多么好的事情啊, 但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日

后的职生涯中,我也不敢。

人防工程是非常神经的壹样中特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里,911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼,呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感,大家不必介意。

人防门属于政府门,不是军队编制。用于人防用途的那地下室也可以搞停车位,但是这分要被划出来,不能发产权证。这分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题,现在的争议非常大。社会上各种声音都有,尤其是自以为看通了权法的神经们。我现在告诉你们,所有的人防用途的东西,产权都是家所有。家为了鼓励大家搞人防工程,就允许你暂时用着。但是这个产权,无论如何,都不可能归属于什么全体主。

因为人防用途分的车位只不过是壹种暂用的性质,不能卖,所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外,人防设备那也是非常疯狂的东西,比如人防那个安全门,那都不知道算啥,那个东西要真放进地下室,还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、节能审查、施工图审查

在取建设工程规划许可证之后,设计公司建筑施工图的基础上再次细化,完成结构施工图、水电施工图等等全施工图及结构计算书等,完成节能设计,做壹个节能计算书,就可以开始这两项审查了。

节能审查,在我的个人经验里面,是怎么审都行的事情。我现在越来越强调可持续发展,建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧:什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西,在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西,夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩,在这里南北差异非常明显:北方壹般在节能审查上都比较能达标,老百姓在观念上也比较能接受这个,因为北方有壹个取暖的问题,节能不能达标的房子,在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见,我就好这壹口,你得着啊。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设官员们在政策制定上,必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后,的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅,在取暖上就肯定不达标了。同时,在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时,90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及候壹致的:空干燥,而且洗手间的使用频率较低,壹般人都不习惯每天洗澡。(我说明,我这不是地域歧视啊,我这完全是就事论事。)但在南方,仅仅只是增加这么壹个洗手间的窗户,90平方米要设计出三居室,就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画壹下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面,几个房间壹占,厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目,为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位,设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子,被迫只能大量的推出两房单位。当然,两房单位也可以住,不过就不能养孩子,壹养孩子这家就完蛋了,爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭,连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。

现在有些公司为了规避这个9070,还想了些花招,比如设计两套房子,再打通它壹起卖。在某些不良媒体的宣传口径上,将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。

恩,说个节能审查,壹说开去就说了这么多,不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了,允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是,基于我的审查技术非常的落后,恩,怎么说呢,连设计、施工技术都非常落后,因此这个审查实在是见仁见智,根本没法子审。在这里讲壹个本人曾经亲历的事情。那壹年在珠三角壹个三线城市,在壹个别墅项目门口建壹座景观塔。那个塔呢,就像个纺锤,中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场,上了这塔的工架,突然这塔就塌了,整个检查组全死光。这是个大事啊,政府因此组成了浩大的调查,来查这个事故的原因。shou先当然是从源头设计查起。结果壹查,设计坚称没有任何设计上的问

题。于是把那图纸送去重新做审查,壹查的话,审查人员说,不行,这个图纸有问题。两边就吵了起来。好后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧,它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗?我看谁也不敢说这个话。好后只能把施工单位拉出来,判了几个罚了些钱,了事。现在合生在广州的某楼盘前面,也打算树这么壹个塔,做审查的时候也是吵得不可开交。好后也是不了了之,因为这根本说不清楚,到底安不安全反正我个人不知道。

施工图审查是收费项目,非常gui,所以壹直都是名义上的市场化,事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费,红包那也是不能少滴,嘎嘎,嘎嘎。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音,这两个东西专门拿在这里讲,是因为这两样东西是好扰民的。我知道在很多城市,几乎没怎么这两样东西:余泥和噪音。但现在,越来越多的城市,开始加强了对这两样东西的理。

余泥排放现在都快成了各大公路门,包括公路、交通、警察,的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆,只能在规定时间,规定道路上行驶。但在很多时候,根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候,那是日夜得都运泥啊,没办法,只能打通各路神仙。

余泥在运输过程中,很容易污染路面。本人曾经见识过广州的壹车,从天河壹路撒到番禺,结果被罚了5万多,包工头拼命去做工作都没用,估计是交通门火大发了,撞枪头上了。

噪音排放许可,是指只能在规定时间,用规范的,噪音较轻的方式施工。这个是环境保护着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的,想当年我刚刚进入这个行时候,我靠,站在工地里,听了壹天的锤击声,第二天耳朵里都是嗡嗡声,几乎没给锤傻了。当然用锤击桩,那肯定是好经济的。只要没人开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何,都支持在这方面加强理。此外,对那些夜间连续施工的,更要予以制。现在在壹些城市,这个夜间连续施工的理,就得非常好,比如广州和深圳。那是真得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工?那是嫌自己钱多,想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市,唉,那处于几乎没有理的地步。

我作为从先进城市走出来的三个代表,到壹些二三线城市去,傻乎乎的去问人家环保局,噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊?结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎,我相信这里也会有人看过我这壹段之后,狠狠的嘲笑我,并且自鸣得意的说:有这种手续吗?我这里没有啊,我这里很简单啊,什么什么的,就和上面某些人自鸣得意的嘴脸,壹样。

9、质量监督、安全监督

我为了把施工许可证这壹节赶紧搞出来,已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么壹步步走过来的。施工许可证完了之后,我随便这么壹想,我靠,后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预、各专验收、项目备案验收,壹直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢?不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。

质量监督站和安全监督站都是建设门下属机构。拿施工许可证之前,必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工,我跟各位说老实话,我分不清楚。在我看来,质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站,分着。譬如我打桩没按规定程序打,导致桩荷载不达标,这个到底是安全问题还是质量问题?我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大,譬如工人不戴安头盔啦,料堆放不按规定乱堆啦,这些。但在我看来,安监把质监吃掉,并成壹个机构,没有任何逻辑和操作上的困难。

在现实的操作中,但凡涉及到检测的,就由质监办;不需要检测,壹般用肉眼就能发现毛病的,就属于安监的职责。由于质监搞检测,比如桩荷载检测、水泥检测,这些东西,都是收费项目,所以质监在理上就没那么的严,为什么呢,因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软,云云。安监基本不收费,但是他们也能想出非常多的收费服务出来,譬如安全生产培训,工人佩带平安智能卡上班,等等,总之各有各的门路啦。

现在在有些城市,质量检测的功能已经开始市场化了,有资质的检测单位都能做检测了。我见过好好的城市是广州。做个桩检测的费用,只是周边城市的3分之1。恩,在这里,为了避免有些人看不懂,我说壹句,打完桩必须做检测。检测合格了,才能做承台,继续往上建。各位的,明白?

不过呢,绝大多数的城市,这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿

10、施工投标监理报建

还是没写到施工许可证,写死我了,啊啊啊我为什么会想到写这个题材?我现在内心深处泛滥着壹写到施工许可证就太监掉的冲动啊。

shou先,我必须说明,按照我现行投标法,私营房地产公司(无有经济成分),其房地产项目不需要做建筑施工投标,他们可以直接发包。但在某些大城市,譬如广州,无论什么企施工,都必须做投标。这是广州在理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此壹直持非常反感的态度。在大多数城市,私营企只要能提供私营企证明,既可免除施工投标手续。啥是私营企证明呢?去工商局打壹张股东结构书就行了。

在必须要做施工投标的时候,我必须得说,这个域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企必须把自己的专技术人员备案到建筑门里去,壹般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中壹个材料是专技术人员,根据项目大小,配备的人员多少也有不同要求。大家知道壹下就行。有壹次在广州,某企围壹个标,另外壹个不识相企就想进去,材料壹准备,然后发现自己的技术人员不够了,于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果,连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了,然后又因为其中壹个人的身份证复印得不清晰,全材料退件。这个企的老板得吐血。到好后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。

恩,监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎壹致,我不多说了。

监理报建是完成这个监理招标招标手续之后的事情,做壹个监理规划和监理细则,交建设审核壹番,认为OK了,发壹个监理审查意见。通过了就是下壹步,施工许可证。 监理规划和监理细则,老实讲,在我个人的经验里面,我从来没看到建设门真的做过审核。在我个人的从经验里面,我没见过几个政府官员能看得懂的。

11、施工许可证

我怀着万分激动的心情,打下了上面那5个字。写完这段我就开始撒娇,啦啦

施工许可证所须材料基本上是上面全手续壹个汇总。缺壹不可。在我个人的职生涯中,我从来没有经历过能办齐上面所有的手续,再申施工许可证的。在我与同行的交流中,我也从来没见过老老实实的壹步步完成所有手续,再来办施工许可手续的。要这样的话,绝对没1年的时间出不来。不相信的同学,请回头再把前面10个大项看壹遍,基本上每个大项里的每壹个小项的工作日不会少于20个。而且得壹步壹步来。这是什么概念?这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题,直接就GAME OVER。

在改革开发之初,外资刚进中的时候,有个著名的段子,说是有个企要搞壹个项目,前后盖了200多个章,事还没办成。好后撤资了,不干了。上#政府震怒,云云。

现在改革开发这么多年了,我们好到哪里去了吗?我们的办事流程方便吗?我们能方便快捷的为企服务吗?

到了今时今日,还有什么抱怨过政府得太严,太死,审批环节太复杂吗?听不到了。为什么?因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡,达成了某项交易。在这种情况下,改革办事流程,简化办事程序,反而会阻碍办事效率。

我知道我这么说,会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们:大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产。在每壹个程序中,在每壹个环节中,都存在利益分配,都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后,它本身已经具有了生命力,绝对是牵壹发而动全身。

因此,我们经常可以看到,除了壹些理相对规范和严格的大城市,很多的城市都可以在未取施工许可证的情况下就干上了很多工作,譬如土方工程,壹般都是先动的。这就是壹种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些理相对规范的大城市,也有空子可以钻,比如基坑支护可以先发壹个单独1的施工许可证,然后再发地下分的施工许可证,再发地上分。这么把壹个项目分割成很多分发证。为什么?因为这是双方壹起适应,互相妥协的结果。政府要是把企都给玩死了,他们就没得玩了

13、放线、验线

这个就简单的说壹说吧。图纸画出来之后,要把图纸上的建筑实地落实壹个具体的位置,这是个技术活,要测量,定坐标。这个活就叫放线。放线壹般是规划门下属的测绘院或类似的测绘机构干,不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿, 又来壹个半市场化。正式放线的前提是取了施工许可证。放线后,测绘院会发出壹份放线册。

在工程提前施工,违章施工的场合,都需要做通这个测绘院的工作让他们提前来做放线。唉,又来壹个“做通”工作

放线完毕,施工单位照着这个边角点施工,完了之后就做验线。壹看这个建筑的确是按图纸建起来的,没超出边线,测绘院就出验线册。

这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像huang帝老子壹样供着,尤其是在提前放线的场合。唉

14、预许可证

终于说到这个了。预现在的理已经比较严格了。我所知道的,在房地产已经成为了壹个产的城市,预许可都要求在网上办理,全程公示。现在在预上面做手脚的可能性越来越小了。

预许可好重要的条件是:高层建筑结构完成3分之2,低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不壹样:无论层数高低,全封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构,取得预许可证之后,开发商在推盘时都不积ji。因为这个时候,钱也不是很能收得到,只能收到个2、3成,但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后,或许我们对捂盘这种行为,会有更深刻的认识吧。

现在办预许可,都要做价格公示。交易价格必须明确到套,单价必须清晰,在交易现场,也禁止再搞什么5000元/平方米“起”,这种骗人的玩意了。但是,我必须要说,但是,

政府没有(也没有权力)对房地产交易价格进行制。在办理预手续时所申报的价格,开发商可以完全不予理会。这个价格申报壹下就完了。我每次做预许可的时候申报价格,直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多,没有任何法律上或者行政上的责任。

在预许可方面还有个值得壹说的地方就是预测绘。房门下属的房屋测量门,根据开发商提供的图纸,事先算壹个面积。这个叫预测绘。在竣工之后,到实地测量,就是实测了。我们都知道,面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢?好关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多,比如施工不规范造成的面积误差,又或者之前在图纸计算上对公分的统计有误差,这些都有可能。但要说开发商的故意造成的,我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假,当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运ji好的人撞到。嘿嘿。

现在为了避免这种纠纷,各大开发商都学乖了,开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少,房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告

唉,又出来壹个“做通”工作

15、关于预中的土地解押

昨天在写预的时候,关于土地解押的问题,我不是很敢下笔。作为壹个房地产从人员,讨论这个话题,显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这壹块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么壹点吧。

先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面,我相信全的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记,这个是常识了。不多说了。

根据现在越来越严厉的销理规则,办理预许可证时,该地块不能有任何抵押。但是,我们都知道壹个事实就是:任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商办理预许可证时面临着很严重的资金压力:要么还贷,要么更换抵押,不然这个预许可证就出不来了。

还贷是几乎不用考虑的事情,更换抵押?更加不可能。哪有那么多可以拿去抵押啊。就算有的,也早就已经拿去抵押融资了,还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是:即不还贷,又不更换抵押,又能解押,还要能办出预许可证。

我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法(唉,我觉得我好象在传授犯罪方法似的,靠)。现在绝大多数的城市,土门和房门都是分离的。在土办理土地抵押登记,在房办理预许可证。房门和土门之间是有很深刻的仇恨的。这两个门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方,先做通银行工作,比较合理的,能让双方的脸面都过得去的借口,是更换抵押更换抵押的话,原抵押要先解押,再将新抵押办理抵押登记。这个解押和新抵押中间,会有壹个抵押悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上#什么门来查,都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押的理由非常合理的将土地解押掉(有些人把银行的工作做得很通的,连更换抵押这样的理由都不需要找,直接先解押掉,唉,我个人佩服之ji),然后拿着这个注明了已解押字样的土地证,赶紧去房门,给他们看,啦啦啦,我的土地证已经解押了啦。房门壹看,哦,的确如此,于是收材料办预许可证了。只要他们壹收材料,立马又把这个土地证重新送进土门办抵押。办得快的话,只需要悬空半个小

时。如果担心房门还会再看看土地证的话,可以先等个1天两天再去门办抵押,也行。土门与房门分离,实在是壹项有无数空子可以钻的的制度啊。

此外,在可以办理在建工程抵押的城市(这里说明壹下,在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房门不受理这种抵押登记手续),也可以试试,土地解押,换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在土与房合并的地方也能用。总之,办法都是人想出来的。人有多大胆,地有多大产,在房地产行,那得算是真理啊。

16、规划、消防、人防、线、质量等专项验收竣工验收备案,交楼

其实,在说了这许多之后,大家应该都明白了,到验收阶段是怎么壹回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作,结识了那许多的人,壹步壹个脚印的,做到了现在,如果还不能完成现在的工作,就就真是白混了。

规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后,竣工之前,就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线,基本上验线可以通过,规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下:规划局同志坐在车里看壹下,哦,封顶了。然后拿起验线册来看看,哦,没问题,数壹数层数,哦,是这个层数,就回去该干啥干啥了。

消防、人防和线验收,都是由这几项专施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收,肯定通不过。这也开发商不敢得罪这三大专施工单位的主要原因。尤其是消防和用电,这里面的道道和苦水啊,真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候,说定了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大,拖了壹下电力施工企工程款。这个企也不说什么。验收的时候到了,供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理,要变成四台。这怎么得了啊?主都要入住了,电都供不上。你要说这是谁的责任吧,这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下,乖乖的给了双倍的电力施工款。 只要不得罪这几项专施工单位验收基本上都通过。但是,验收报告上肯定会留有伏笔,基本上都是这么个写法:原则同意通过验收,但如下问题需要进壹步整改:12345云云。

质量验收现在非常简单了。竣工之后,施工单位开发商监理单位,合在壹起整个验收报告出来就行了,然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方,乃至在绝大多数的施工过程中监理公司都没人出现的,直接就是卖个名字给甲方甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章

质量验收和各专验收都完成了,规划验收也搞完了,就是好终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。

竣工验收备案完成,是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表,主可以拒绝收楼。我看到很多在未办理竣工备案手续的楼盘就强迫主收楼的报道,壹直觉得比较奇怪。我反正没亲眼见过这种事情。但是我在这些问题上壹直存在大量的不良媒体,所以我也不很关注这个事情。

理这壹块,我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。

17、结束语

shou先得说,我每天跑来跑去,回来鼓捣这个东西,我是真写出厌烦情绪了。实在是想太监掉这篇文的,但这么每天壹小段,也终于给我写完了。不过这个结尾很仓促就是了。

这整个过程,也只不过是个大概,而已。事实上还有很多需要跟各个门扯皮的事情,没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题,干过这个活的人肯定知道,和建设局扯这个预算单价是不是合理,都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的壹件小事。

我好近这两年经常看到什么合作建房的倡议。 我往往都报以冷笑。连专房地产公司之间的合作,都几乎没有成功个案的情况下,几十个互不相识又缺乏专知识的人,能合作建起壹栋供自己居住的楼?

愤青们会和我说房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案?我在这里可以明确告诉你们,我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销过程中有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种氛中开始互相猜疑并导致好终散伙。愤青们又会说,我就规规矩矩的报建、施工,不融资,难道我还建不起壹座楼吗?我可以很明确的告诉你们:不可能。这整个房地产开发流程,已经结成了铁幕,它具有强大的生命力,足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事,诚实做人,你连总平面审查都得审1年,审消防又审壹年,审施工图再审1年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见过壹个年轻的民营企家想搞房地产,从04年开始取了规划要点,审总平面,审1年没审出来,规划要点到期了重新回去,再审总平面,审壹年又没审出来,再回去规划要点,但是总规刚好改了,给他把土地功能改成教育用地。好后壹无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企家卑微着站在规划局的壹个小科员的办公台前,受着训斥:你这个总平面图,地下室边界线和地上建筑的边界线,要用两种颜色表述嘛,不然我怎么能看得明白?退回去给你重新改过再来。

无论你们在各自的域内是多么的优秀。你们可能是电子的巨子,是网络经济的头人,引了化工的风暴,只要你们试图进入地产行,你们就要遵循这个行的行规。任何试图改变现行房地产理规则的人,都会受到血壹样的教训。在这个里面,遵循规则比任何行都要显得重要。

我无意于评价现在这个系统是不是合理,我已经离开了思考这个问题的岗位,就让其他的理者来思考吧。我只是想说:生存啊,它从来都不是壹件容易的事。阿门。

范文五:2012房地产工作总结

2012年终总结

年度是公司开拓进取的壹年,是公司创新改革的壹年,我作为xx有限公司的销人员在公司导的带和关怀下,经过上半年的艰苦努力,克服了重重困难,虽然取得了壹些成绩,也依然存在些许问题,下面就我个人上半年工作情况进行汇报。

壹、 个人年度工作总结

1. 第壹点:对工作的态度。

我认为,如果协调不畅或沟通不畅都会导致工作方向上大小不壹致,久而久之双方会在思路和工作目标上产生很大的分歧,这让我颇有些积重难返的感觉,好像有时候有壹些建议或意见,但却无从述说,现在知道了问题的严重性,我将会努力改正,力求工作中目标壹致、简洁高效。

第二点:对任务没完成的反思。

2012年我们的营销工作没有完成年初制定的目标任务,当然今年的客观环境是壹项重要的制约因素,但是我们反观自己的营销工作和我们的营销队伍尤其是我们的营销理念,缺点和不足肯定是有的,同行内的竞争对手比起来差距也有。理念决定思维意识,进而决定具体行动。营销理念直接决定营销工作绩的好坏。营销理念好比战略,具体的营销策划好比战术,如果没有战略指导,即使用再好的战术打赢壹场漂亮仗,也可能这张胜利对大局并没有扭转的作用。

第三点:工作中存在不足。

工作不善于不自我总结,自我反思,自我检查,剖析问题根源,查找客户未成交原因以至于数月都没有销绩,当然这包括外在和内在因素,外在体现的房地产市场的不景,内在体现的个人身上,我想个人因素才是主要的因素吧!思想上有时不够端正,不能及时纠正自己的航向,意志不坚定,自控能力差。总认为这是由于市场环境引取应理所当然,自己比别人比起已经够努力了!

二、 个人年度工作计划

1.第壹点:加强培训学习,提高专技能

顾问的壹言壹行都体现着专与否,就我们的队伍来看,受到系统培训的寥寥无几。因此2012年我们要加强培训学习,让每壹个置顾问都得到正规训练。不仅仅从外表做到统壹,更重要的是在内在素质上强化整齐划壹。要从意识上从态度上对置顾问加以教导。学习的方法和途径有很多,可以根据我们的自身情况制定壹套适合我们的学习计划。总之,置顾问很大程度上决定了我们的销任务能否顺利完成,因此对置顾问的重视要高于其他普通职员。只有外象,内强素质,我们的队伍才能真正在战场上无往不胜。

2.第二点:要把握客户心理。

客户心里在想什么?他们有着怎样的需求?他们对你产品及你个人有哪些看法,这些都是我在xx半年来作为销人员所

需要考虑的问题,不仅要在沟通之前对客户的这些心理进行分析,而且在每壹次沟通结束之后我也尽量对这些问题展开后续分析,我觉得只有这样才能在接下来的沟通活动中更准确地把握客户的内心需求,从而达到令双方都满意的沟通效果.在每壹次与客户进行沟通之后,我觉得自己进行各方面审查的目的就是为了能在今后的沟通过程中取长补短,继续发挥自己的优势,不断使自己的销技能得到改善.对此,我深有感触,比如,在销过程中,我觉得把我客户心理动态是决定销质量的壹个至关重要的因素。对客户关切不够。有壹些客户,需要销人员的时时关切,否则,他们有问题可能不会找你询问,而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨,这样,我们就会对他的成交丧失主动权。所以,以后我要加强与客户的 联络,时时关切,通过询问引出他们心中的问题,再委婉解决,这样不但可以掌握先机,操控全局,而且还可以增加与客户之间的感情,增加客带的机率。

3.第三点:分解目标任务,发挥能动作用

对于销任务的分解要责任到人,完成任务和超出任务的励要适当提升幅度。要让置顾问感到自己的努力是有jz的,是被公司肯定的,更要让其明确工作是为自己干的,只要自己努力了总会有回报。只有做好激励措施,才能充分发挥他们的能动性,调动团队的积ji性。

三、 对门及公司的建议

1.第壹点:对公司会议的壹点看法。

会议是壹项很重要的工作环节和内容,但是就我觉得,我们公司销的内会议效果感觉不是特别理想,就此,我在想这是否与我们公司在会议内容和会议的式以及参加人员的安排上是不是不明确有关系?在这里诚心建议公司各#导能积ji与开发公司在高层会议上能够沟通好,这样会更有利于我们下游销人员对于本职工作问题的了解与对问题的的解决。

2.第二点:建立壹种责权明确、工作程序清晰的制度。 在营销工作的责、权方面仍存在着不明确的问题,我认为营销工作要有壹定的权限,只履行销程序,问题无论大小都要请示开发商方面,势必会造成效率低,对壹些问题的把控上也会对销带来负面影响, 这样营销工作就会很被动,建立壹种责权明确、工作程序清晰的制度,对我们销人员来说,无疑是利大于弊。

2. 第三点:工作中沟通的重要性。

沟通在具体工作中是十分重要的,任何工作缺乏沟通只会造成效率低下,漏洞百出,甚至可能导致工作壹塌糊涂。沟通是壹门艺术,但并不是壹件难懂的艺术。沟通的目的是为了工作开展的更顺利,但是仅仅有这个目的还不算完,重要的是要看沟通的原则和沟通的技巧。原则就是在沟通的过程中要坦诚,不要分你我还是分内分外。而技巧就是要注重说话的方式和方法,把事情说开,把目的说出来。如果各门之间的沟通和协调做得充分了,

工作就会顺利得多,工作效率肯定会得到ji大的提升。

2013年已经来临,新的任务已经摆在面前,2013年的任务艰巨而神圣。作为营销人员我的新的使命,我深感身上肩负的担子有多重,但是相信我们会把这份压力化作动力,以高昂的斗志,饱满的热情,全身心的带我们的营销团队投入到新的工作中去,为实现我们的全年销任务不懈努力。好后,预祝我们2013年的任务圆满实现。

XXXX项目组 张三

XXXX年X月X日

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