当前位置:首页 > 导游词 > 导游词范文 > 文章内容页

《中介新人培训》

来源:互联网收集 日期:2018-03-21 18:16:29 分类:导游词范文 阅读:
范文壹:中介培训

中介培训课程

第壹章 熟悉程序

每单交易的成功都是壹个系统、细致的工作流程,其中每个工作流程都是环环相扣、紧密相连的;每个细小环节的差错都可能导致好终意想单的流失,所以细致做好每个工作环节,才能有效的提高经纪绩。

1、受理客户登记(包括买方卖方)

买方:详细了解其购买意想,认真记录需求资料;

卖方:详细了解其房源情况,认真填写《出委托》,同时努力约定时间进行实地勘察

注:这时应表现专、细致,让客户对你留有深刻印象,是让客户信任的第壹印象!好的开始就是成功的壹半!

2、实地勘察房屋

在带看之前,经纪人好好能够先实地勘察房屋,对其情况有较为细致的了解,从而提高客户信任度,提高成交率。

3、宣传推荐

获得房源信息或客户信息之后,好好先进行已有的资源匹配;其次可以通过网络、户外广告进行广告宣传,以寻找有意向的客户。

4、客户配对带看

让客户填写购房委托协议》,同时注意不要让买卖双方直接接触,以防客户跑单。配对房源壹定要有对比性、针对性,以不超过三套为宜。

5、做好跟踪服务

看房后第壹时间逼价,把握好交易主动权再给客户时间考虑,并积ji做好跟踪服务。

注:这里记住两句话

1)谁先出价谁先死(砍价时的心理,先出假的往往急切,会弱了势)。

2)你可能会因为过于热情失去壹个客户,但却为因为不够热情而失去100个客户。

6、组织双方谈判

当双方异议较小后,人为制造心理差距,第壹时间约谈。在谈判时,经纪人应站在居间立场,不要过于偏袒某壹方导致另壹方不满。

7、办理买卖手续

当双方基本达成壹致,即可那出协议让双方签定,以行动让双方定心,让此次交易快速划上圆满句号

第二章 寻找房源

很多经纪人都说“好的房源,是成功的壹半”。所以房产经纪人工作,多应以房源为中心开展。如何锁定更多优质房源,如何说服房东挂壹个较理性的价格,就成为各经纪人必备的功课。

如何获取房源

1、扫网;

2、扫报;

3、扫街:找街边信息;

4、做广告(扫楼):制作小广告,上门收集

5、电话访问:翻现有客户资料,电话询问;

6、直接接触:如获知谁有可能要出、出租,可主动接触了解洽谈;

7、人际关系;

8、开后门“收买”

9、和“大妈们”多聊聊;

11、盯紧新交付的小区;

12、冒充买家“挖”方源;

13、与其他有房源门合作。

如何开发自主的房源

如何让自主相信中介;如何让其甘愿支付中介费用?

1、与主取得联系,但不要急于说出自己身份,先了解房源具体情况;

2、了解情况被怀疑时被主怀疑、发觉之后,不用再回避自己中介身份,如实告知主,取得信任;

3、向主解释自己对这个片区的了解,而且自己已经有过不少成功案例,让主觉得交给你卖放心;

4、向主说明自己手上已有成熟的客户,可以更快地销出他的房子;

5、想主介绍自己的公司实力与自己的专水平,告诉委托中介有什么好处,消除主对中介不信任感;

6、提醒主,房产交易是大件交易,其中存在诸多风险,中介

意义就是保证其交易安全;

7、如果主好后还是拒绝,那就不应强求,而应礼貌地说:“没关系,如果你卖房过程中有什么疑问,可随时电话给我咨询,我将为您提供的专服务”,从而让相信你,乃至信任你,认为你很有素质、很有修养。

第三章 寻找客户

只有不断挖掘潜在的客户,才能不断创造经纪成果。壹个成功房产经纪人必须确保潜在客户的数量。

寻找客户的方法

1、门店揽客;

2、广告揽客(店面广告、网络广告、报纸广告);

3、讲座揽客(针对特定客户群体,收集专向房源,进行茶话会谈式讲解。通过讲座可以让客户更信赖我们服务的专,同时介绍更系统化、流程化。)

注:讲座法的关键是讲座组织准备工作,主题、时间、场地和邀请方式及主讲人的演讲技巧都决定其效果的好坏。

4、人际网络揽客法;

5、客户介绍揽客;

6、社区活动揽客(摆放社区展台);

7、开发个人广告(街面小广告、广发名片)。

第四章 了解客户

每位客户都有自己的性格习惯,了解不同客户的性格,熟悉不同客户

的应对技巧,才能方便自己掌握销的主动权。

这些技巧掌握的重点在于思考、总结坚持

1、理性分析型

特点:沉着冷静、深思熟虑, 即使房地产经纪人的“威逼利诱”也很难打动他们的心。

对策:对这类客户, 必须壹切讲究合理和证据, 详实地向他们说明公司信誉, 房源的质量、价格, 以及独1特的优点, 不可避免的缺点等等。决不要认为无关紧要就可以隐瞒,否则就无法获得客户理性的支持。

2、优柔寡断型

特点:犹豫不决、左右为难,觉得这套好、那套也好,真正要他们做决定的时候,头昏脑胀、不知所措。任何细小的不满都会让他们心存疑虑,也容易受到旁人的影响,很难有勇下定决心。

对策:对这类客户,保持绝对的耐心、态度坚决和充满自信,以专的素质帮他们下定购买的决心,获得他们的信任。当发现客户有壹丝壹毫的购买欲望,就要抓住机会,坚决地采取行动,紧追不放,促使客户做出购买决定。

3、自我吹嘘型

特点:虚荣心强、喜欢炫耀。他们对所看的房子、对房地产经纪人的介绍总是不屑壹顾,而喜欢自我吹嘘,壹显示自己的见识、品位不同壹般。

对策:绝对不能把内心厌烦的感情表现在脸上。既然这类客

户喜欢吹嘘,那经纪人不妨“奉陪”到底,好好地和他寒暄壹番,而不要忙于介绍房子。沟通时,你好好做壹名“忠实的听众”,少说多听,还要不时地称好道是,表现出壹副钦佩羡慕的神情。先满足对方虚荣心,然后再提出交易请求,在骑虎难下的时候进行交易。

4、豪爽干脆型

特点:开朗乐观,做事干脆,速战速决是他们的办事作风,从不而婆婆妈妈。但他们往往缺乏耐心,容易冲动、感情用事,有时甚至马虎轻率。

对策:在他们面前表现出你的干净利落是好有效的办法,跟他们交朋友,用好实在的性格快速促成交易。

5、喋喋不休型

特点:做事小心翼翼,无论大小事都考虑在内,竟致使自己喋喋不休,说话时不自觉地跑题,喜欢闲聊

对策要说服这类客户,务必讲究壹个“快”字。shou先通过对房子的介绍加强他们的信心,取得他们的信任;在交谈跑题越来越厉害的时候,适时引导再回归主题,避免离题。但许切记不能在他高谈阔论、情绪激昂时贸然打断他的话,否则只会让对方感觉尴尬,在心理产生不满的情绪。

6、吹毛求疵型

特点:疑心重、对人不信任,争强好胜,喜欢鸡蛋里挑骨头,壹味与房地产经纪人唱反调或抬杠。他们对经纪人总是抱着不信任的态度,认为经纪人只会夸张吹嘘自己房子怎么好,却说不出有哪些

点和不足之处。

对策:这是壹类不好应付购房者,在他们面前你好好能避重就轻,不要过份地掩饰,但也不能“傻老实”。为避免节外生枝,壹定要在探询出不满原因之后,才给予详细解答,并用事实来支持自己的论点。其次也可抓住对方争抢之心,用“迂回战术”,与他交锋几回合,再适时假装败下阵来,满足对方吹毛求疵的心理后再转入购房话题。

7、虚情假意型

特点:表面和蔼友善,对经纪人热情欢迎,有问必答,单壹谈到具体事宜就装聋作哑,不作具体表示。他们总是会让你满怀希望,以为就要成功交易,但实际确是在背地打着自己的主意。

对策:要有足够的耐心与之周旋。shou先必须拿出实际诚意,来取得对方信任;其次对于价格,千万不能太让步,如果轻易答应他们要求,他们就马上会得寸进尺。甚至因为你的让步而认为房子有问题,从而动摇购买决心。

8、盛凌人型

特点:总是趾高扬、盛凌人、不可壹世,并且会不时地给经纪人来个下马威,并拒人于千里之外,思想固执。

对策:千万不要被这类购房者吓跑。面对时,经纪人要稳住立场、尊敬对方,以不卑不亢的态度对待对方,并适当地“肯定”、恭维对方。注意太过恭维会引起对方反感,所以,适时采用激将法,刺激对方的购买欲望,能大大提高成交几率。

9、感情冲动型

特点:天性冲动、感情用事,容易受外界刺激和怂恿,而常常忽略主观的需要,在短时间内就会做出决定。

对策:壹开始就要扬长避短,着重强调房子的特色和实惠,促使其快速决定。另外表现果断,不要给对方留下反复的余地,壹旦发现对方的购买情绪调动起来,就抓住时机促成交易,签约也越快越好。

第五章 学会观察客户

在接待客户的过程中,“望”是十分重要的。你对客户是否观察入微,将影响到你对客户身体语言、表情变化等的解读能力。善解人意才能俘获客户的心,你的功力有多深,绩就会有多好。

观察的方法

1、观察客户是否在注意倾听

眼睛是心灵的窗户,所以要特别注意客户的眼神。当你为客户介绍房子时,如果客户的眼神正视你或者是仔细的观察房子,那就代表客户对你推荐的房子感兴趣;如果眼神漂浮不定,那就代表客户不太关心。

2、观察客户的身体语言

注意是礼貌的观察,如果让客户感觉到你在观察他,那是不礼貌的行为。因此,要做到不留痕迹的观察客户。

*身体之间的距离,是壹种潜意识里信任度的标尺,距离越短代表越信任。

*在交谈中,客户出现沉默不语,并进入深思的状态,这是

代表客户已经进入评估及考虑购买阶段,这时好好不要打断他,而是静待他的下壹个问话。

*当客户开始不停变换自己的姿势,那时壹种警讯,表示他开始不赖烦,开始决绝你了

3、观察客户的问题和要求

如果客户不断提出问题,表示客户对房子具有高度的兴趣;当客户不断讨价还价或要求更好贷款条件、更方便的付款方式时,表示客户准备购买。

4、观察第三者发出来的购买信号

客户想买房子,却不太确定而询问第三者意见时,第三者的信号也要同时列入观察。如果他们商量时表现愉快、幸福氛,那肯定是正向的购买型号。反之,就应该采取相应对策了。

第六章 仔细倾听

很多人都有这样的观点,房产经纪人都是凭三寸不烂之舌赢得绩的。但事事实却是那些寡言寡语的房产经纪人绩居于上风。所以多数的销时在于,你“听”了多少,而不在于你“说”了多少。 销真正的意义在于向客户提供解决方案,附加值才是利润。

1、不懂聆听的特点

* 并没有真正关注客户,只是为了自己发表意见以作为交换或准备;

* 为了寻找客户的破绽,好证明自己是“对”的,为自己寻找攻击客户的炸弹;

* 手头同时在处理其他事件,让客户感觉受到冷遇或漠视; * 与客户没有任何眼神上的交流,双手交叉,肢体语言处于防备的状态。

2、聆听能够有效的缓解

仔细聆听客户的心声,就能减轻客户紧张的情绪和压力。通过聆听,客户会感觉自己的问题获得了别人的理解和重视,从而对房产经纪人产生信任感。

3、聆听帮助我们了解客户心声

销中的很多信息都是从聆听中得来的。善于聆听,目的就是要了解客户的内心世界,知道客户需要什么,考虑什么,开能对症下药。

4、聆听可以表达对客户的尊重

客户是永远都需要认同的,对于他们的想法,他们的观点,我们都要欣然接受,即使你从心里不赞同。俗话说,九分做人,壹分做事,销也是如此。

5、让聆听成为壹种习惯

聆听的方法:

1、心无旁骛地聆听

2、衷心接纳客户的观点

3、既要听事实也要听感受

4、耐心聆听,不打断话

5、设身处地,理解客户

6、抛弃内在对话

很多人都有这样的经历,当别人说话时,总在心里暗暗地跟他对话。应为这样会另自己不自觉的流露出分心或其他负面神态,可能会让客户感觉捕捉到,从而另对方反感。

7、与对方的目光接触

注:目不转睛地凝视,客户会不自在,甚至还觉得你怀有敌意;而游移不定的目光,又会让对方觉得你心不在焉,对他不尊重。只有诚恳而谦逊的目光才是活的客户好感的目光。

8、保持良好的倾听姿态

身体略微前倾,而不是后仰,就是壹种积ji的姿态。这种积ji表示:你愿意去听,努力在听。

9、做好信息记录

第七章 询问

在实际的销过程中,总会碰到各种问题,这些问题真假难辨,无法预料。因为客户不会向你坦白,所以你总有被动的感觉。若需要找出真正的问题所在,就需要学会提问。

提问的意义

1、更快了解客户需求

2、能够缓解和客户的情绪

* 客户情绪很激动,只顾着表达自己情绪,却忘了向你陈述他的需求。这时候,你要以心平和的态度向客户提问:“您不要急,先告诉我具体情况,我们会尽量满足您的要求。”

* 另外,当你与客户的洽谈出现冷场或僵持的时候,运用提问也可以打破沉默的氛。

3、可以理清我们的思路

房地产经纪人是否能够理清自己的思路很重要。比如“您能否谈壹下您对这套房子有什么看法吗?”或者“您能告诉我们您可以接受的价格是多少吗?”这样的问题可以让你自己更好的理清思路,清楚客户想要什么。

提问的方式

1、礼节性提问——掌控

开始交谈时,礼节性提问是我们队客户足够尊重的表现。例如,“请问先生/小姐您gui姓? ”“可以请教您壹个问题吗?”

2、开放性提问——初步了解

开放性提问就是,所问的很广泛,答案也是相当广泛的,壹般是在还不太了解客户的情况下提出这样的问题。不如“你喜欢什么样的房子?”等没有明确指向的问题。等了解基本信息后,就可以提出相对有针对性的问题了

3、好奇型提问——激发兴趣

如“您知道这套房子为什么这么便宜吗?”可以放客户产生追根究底的欲望。让客户拒绝你,好好的办法就是引起客户的足够兴趣。

4、渗透性提问——获得更多信息

如“为什么这样说呢?:、”还有呢?”、“然后呢?”并且

问完之后马上闭嘴,把下面的时间留给客户。渗透性问题问的好,就可以挖掘出更多的潜在信息、做出更加全面的、正确的判断。

5、指引性提问——引导客户

比如“您的价格还能少多少?”这类问题,经纪人已经帮其肯定了价格有少,就是少多少的问题。

还有“能不能增值,你已经很清楚了,不是吗?”暗示、指引客户自己回答出你想要的答案。

6、三段式提问——增强说服力

“重复客户原话+专观点陈述+反问”。当客户有异议我们需要反驳时,应该先认同他们,然后才给出专观点,好后再反问客户是否是否接受,好终达到增强说服力的效果。

范文二:二手房中介新人入职培训

二手房中介新人入职培训

壹、工作时间

9:00——17:00

签到、晚签到

二、工作准备

1、合格的经纪人至少配两手机。

2、房源纸从老同事要壹张,复印,做成房源本,按项目要求填写房源信息。

3、《看房确认书》跟经理要或跟经理助理要,然后在壹式两份的第二联的我方位置上加盖公司公章。

4、名片、印泥、背包、水杯、笔、地图、验房笔记本、客户信息本(自行设计)、工作日记或务知识本(开会培训使用)。

5、自备入户鞋套。

6、经纪人通讯录存入自己主用手机(防自己人打自己人电话,防撕自己人的条子)。

7、如需要可自备行车或与人合用或借用行车

8、工作卡:做社区或驻店时佩戴。

10、熟悉街道、社区。

11、自认师门,自己找师傅带。

熟悉你的主打片区:周边配套学校、超市、商场、酒店、楼盘户型。 第壹篇 市场开发

事实与真理:有房不愁户。

壹、收集报纸房源(进货)

1、周四第壹时间拿到报纸,从报纸里抠出来的房源,得房率为2%。(《房地产报》快速打完,不能让客人看到或听到你在筛房地产报房源)从小户型的开打,边打边验房,先以个人身份验房,扫壹眼,速度下来,走的时候给房主名片。礼貌、干练沟通:

A、推销自己:专门卖这个片区的房子,前后左右哪个房子是我卖的。留下专,诚实可靠的印象。

B、房屋情况:是否回迁?哪年房子?权属情况?

C、付款方式:壹次性还是shou付,shou付多少?

2、报纸房源精简技巧

A.小区名称同(或小区所在的街道式出现此套房子)楼层同、面积同、总价或单价不同,可初步判定为壹套房源。好低报价接近于底价。

B.可按揭、转按揭可初步判定为经纪人房源。

C.主攻的小区优先打完(盯住壹个小区往外扩)。

D.打出的房源,分成A、B、C房,边打报纸,第壹时间看A房,第壹时间带准客户看A房。。边打电话边看边对户。

E.同事之间分区块打,打出的房源共享,自愿组队合作。

F.分清哪些小区有证、可卖,哪些没证,赶碰卖。

3、网络来房

58同城、赶集网、搜房、建邦、百度贴吧、各大论坛长春版块天涯社区等里抠房子。

4、从买卖双方深挖

能找到好房源就能卖出去,有房子就是好样子的。通过和客户唠“今天你都看哪个房子了?”是中介的就别不用挖了,是在大街看条子找上去的,你就问“在哪里看到的条子”,自己过后再摸上去。如果自己沟通的好,客户能直接告诉你电话,楼号、房号。“那个六楼看的!”“哪个六楼啊?”有的客户已经通过很多经纪人看过房子,语言和方法得当,可以挖出房源“以前您也看过很多房子了吧,都怎么样,有相对满意的吧”“就万通18栋那个还行。”“几楼的?”“3楼”“好左边那个门洞72平的那个?”“是中间门洞的那个”。OK??

5、做社区上来的房源

做社区租房屋登记,可以上来房源。

6、贴求购信息上来的房源。

7、进店的房源。

8、朋友介绍的房源。

9、QQ群、主群、地方房地产相关群上来的房源。

10、代卖同事的房源。

进货检质:没证的小区名称,积累并记住,打报纸可以不打,很少成交。 问清有无房产证,是产权房没下证还是根本就是房票子办不了证。

无证小区:高格蓝湾、汉森金烁广场

二、验房(验货)

查看产权证,记住面积和发证时间。问商品房还是回迁房。

1、以个人身份约房主验房,可以和共享房源的同事壹块去验房,壹个角色身份为中介公司人员给房主递上自己的名片,另外壹人身份为户。能唠出底价就很成功,唠出独1代就ji其成功,让房主把你当做好专、好值得信赖的朋友。说不用中介公司卖房子的房主,他拒绝你,也壹定拒绝别人,你能拿下他,你就是独1代。

2、做验房笔记:

A、房屋坐落?标志建筑?和谁去的,路上哥几个都谈什么了,怎么去的;

B、谁接待的,男的女的?老爷子还是小姑娘,长相、语言有什么特点,双方都说了什么?

C、房间格局怎样?主卧?次卧?厅?厨房?卫生间?顶子?地板?墙壁?窗户?门?灯?阴阳卧室还是三阳把山临街对路,精装修:新装修的?实木地板还是竹木地板

D、大环境怎样:临哪条大街有什么超市、邮局、学校、酒店。跟前的公交站点站叫什么名,都有多少路车?

E、不壹、不顶、不把山、不临街、不对烟囱、不冲路、不对电线杆、不高

压线、不厢房、不庙后不庙左右。风水:“宁住庙前不住庙后”“庙前富,庙后穷,庙两边寡妇多”

辅助记忆要素:

同事陪同评价此房屋的优缺,卖方自己推荐的优缺,自己的观点。将三者综合,下次对客户展开优势营销。

3、《签独1家代理协议》。要回钥匙,给钥匙编号,填写钥匙房源登记使用信息表。

4、要钥匙。给钥匙编号,填写钥匙房源登记使用信息表。

盯住壹个房源,验房后盯住。带户、打报纸前问房主,卖没卖呢。

三、吸户

验房后立马贴条子,网上发房源,短信通知客户群,吸户。

判定户的资格:

买方限购(以家庭为单位)

1、长春本市户口(包括外五县:榆树、农安、九台、德惠、双阳)限购两套住房,第三套住房停办。

2、非长春市户口,能够提供壹年以上长春市的社会保险证明或纳税证明的,限购壹套住房,第二套住房停办。

1、打报纸技巧

A、单价便宜,打单价

B、总价便宜,打总价

C、豪装可按揭

D、豪装转按揭

E、尽量往报纸前面打(打到壹室,壹室壹厅里)

2、找房子的卖点。按壹定需求将客户分类:shou付拿不出多少的(低shou付类)、老人类,只选择1-2楼或电梯房(老人也有坐不了电梯的,血压问题,晕)、只买特定小区类、婚房刚需类、做生意住壹楼带仓库类、在生意周边卖房子类、孩子上学买学区房类等。怎么能吸户就怎么做,户怎样能来就怎样做。

卖房子找卖点,如果你看的房子,7楼顶,把山,但不漏,那么你就强化突出不漏这个特点,往成了推销。

3、贴条子,上、下班路上各贴壹圈条。防自己家人撕自己的条子,条子上做公司标记,比如“hf” 。防撕条,往栋门、半楼贴。

“房子卖了,但是还有壹个这样的房子??”(新人记不住房源的解决方法:手写条子去贴,卖谁家的房子,就往谁家楼下贴,周边贴。)

4、少招呼大房子,着重卖小房子,小破烂房子好好卖好挣钱。 客户源:详尽记住客户信息,配备记录本子是基本和必须的。

四、沟通

工作情绪必须饱满。要做保险(销)就得不要脸。言行站在公司的立场上,不要相信房主,不要相信客户,但却要不要脸的去沟通,攫取有用信息,永远相信自己人。

1、对户当面沟通电话沟通

跟客户沟通,壹定要让客户记住你。客户能记住你,也能记住你的房子。反

复与客户沟通,经常回访,想尽壹切方法让户来到公司,用坚决肯定的语(避免使用“可能”、“差不多”等模棱两可的语言)。“如果你想看,就过来吧”×这是假设,要用肯定的语。“我说好不行,房子还没看呢,你先过来看看房子再说吧。” 把自己的口头语全干掉(什么“就是说”、“怎么啦?”),学学蕾顾问,说话干练、简洁,口不容置疑。

进门店客户或接到电话,该咋沟通咋沟通,然后百号是否为中介公司的号,是的话,说个理由别去带了。中介公司从你这里挖房子,连这房子都没有,说明他们完犊子。

对方是中介公司的也要使劲唠,是学习、表达和提升的必经阶段。 “哥”、“姐”叫着,嘴要甜,语言到位,语和蔼。

不能让客户对你产生不信任和敌意。不能壹句壹否,壹句壹撅,的沟通不能壹句壹撅,撅的人家非常有挫败感:你是提供中介服务的,你要让客户感到你的真诚、热情、专和有修养。

壹定要给客户留下印象分,打电话要报号“我是恒发置换的XXX。沟通,要让客户觉得你专,在卖房这件事上不找别人就找你。(铺垫:针对你这种情,什么房子该买,什么房子可以考虑,什么房子碰都别碰),让他觉得,你就是。

2、对房主沟通

别怕房主。“您壹个人在家,不能随意给外人开门,你怎么知道他是不是入室抢劫、是不是网上在逃?通过我们恒发公司看房的人,我们shou先

必须做的就是审查他的身份证,签名,按手押,留联系电话,确保身份真实,安全可靠,才能带他到我们的房主家看房

反复与房主沟通。上去和房主沟通,壹定要让房主记住你。户没相中,中介方都以相中的姿态和房主聊,说“户相中了,就差价,能不能便宜,聊聊聊,沟通无ji限,总会有意想不到的收获。”

3、三方沟通

好马长在腿上,好小子长在嘴上。哄死人不偿命。

沟通要因人而异,需要说明白的说明白,不需要说明白的就不要说明白。该说的说,不该说的不说,不懂的不说,多说专用语。

买卖双方通过中介的好处,客户多、房源多,无风险,安全有保障。我们公司是正规的房地产经纪公司,每个区都有店,保证双方交易安全。

当壹方的面说另壹方不易沟通、酸拧,两头使坏。让双方认为你都是为他的利益考虑,又两头买好

电话沟通:电话里使劲说,碰头少少说。

五、带户

1、让其必带身份证,《看房确认书》签的壹定要正规,:名字,身份证号,联系电话,按指纹。不签字,不给看房子。

(技巧:在客户签字的时候,聊天,分散其审查注意力,现在哪里住?在哪里上班?离这里多远?)

2、询客户、介绍房源:其购买需求,多少钱?壹次性还是分期?哪里的?楼层?朝向?

电话中,ji尽房屋优势铺垫。见面和看房,不多说话,只挑拣几个优点说壹下。

文三二手房中介新人入职培训

新人入职培训

壹、工作时间

二、工作准备

第壹篇 市场开发

壹、收集报纸房源(进货)

二、验房(验货)

三、吸户

四、沟通

五、带户

六、逼单

七、回访

八、对户合单

二篇

壹、往公司带买卖双方

二、谈单

三、签单要明确

第三篇

壹、备件

二、评估房屋

三、签银行借款合同

四、更名

五、取新证

六、签定银行抵押合同

七、去产权处抵押

八、出他项权利证

九、银行放款

十、买卖双方签交接

十壹、开工资

第四

壹、行前景

二、没有自信怎么办?

三、社会jz定位

四、李金刚经理的黄金三原则

五、小队

六、公司日常

七、公司保密#机要文件成与

八、实用电话:

九、其它事项

签单 跟单 其它

壹、工作时间

8:30——9:00早例会

11:30——13:00午餐时间

17:00——17:30晚例会

签到、午签到

周三:上午大扫除,下午培训会,晚上中层会议。

周四出报纸好忙,起大早买报纸看报纸。

周日可请假。

值日生例会前,晚例会后扫除。值日生推拉式理方法:在店两小时的往出推,去验房子、带户、扫街,可以跟着别人去;离店2小时的自动跟值日生汇报迟回原因,不汇报的值日生电询原因。

二、工作准备

1、合格的经纪人至少配三手机(为防火灾,不得在公司充电)。

2、房源纸从老同事要壹张,复印,做成房源本,按项目要求填写房源信息。

3、《看房确认书》跟经理要或跟经理助理要,然后在壹式两份的第二联的我方位置上加盖公司公章。

4、名片、印泥、背包、水杯、笔、地图、验房笔记本、客户信息本(自行设计)、工作日记或务知识本(开会培训使用)。

5、自备入户鞋套。

6、经纪人通讯录存入自己主用手机(防自己人打自己人电话,防撕自己人的条子)。

7、如需要可自备行车或与人合用或借用行车

8、工作卡:做社区或驻店时佩戴。

10、熟悉街道、社区。

11、自认师门,自己找师傅带。

熟悉你的主打片区:周边配套学校、超市、商场、酒店、楼盘户型。

第壹篇 市场开发

事实与真理:有房不愁户。

壹、收集报纸房源(进货)

1、周四第壹时间拿到报纸,从报纸里抠出来的房源,得房率为2%。(《房地产报》快速打完,不能让客人看到或听到你在筛房地产报房源)从小户型的开打,边打边验房,先以个人身份验房,扫壹眼,速度下来,走的时候给房主名片。礼貌、干练沟通:

A、推销自己:专门卖这个片区的房子,前后左右哪个房子是我卖的。留下专,诚实可靠的印象。

B、房屋情况:是否回迁?哪年房子?权属情况?

C、付款方式:壹次性还是shou付,shou付多少?

2、报纸房源精简技巧

A.小区名称同(或小区所在的街道式出现此套房子)楼层同、面积同、总价或单价不同,可初步判定为壹套房源。好低报价接近于底价。

B.可按揭、转按揭可初步判定为经纪人房源。

C.主攻的小区优先打完(盯住壹个小区往外扩)。

D.打出的房源,分成A、B、C房,边打报纸,第壹时间看A房,第壹时间带准客户看A房。。边打电话边看边对户。

E.同事之间分区块打,打出的房源共享,自愿组队合作。

F.分清哪些小区有证、可卖,哪些没证,赶碰卖。

3、网络来房

58同城、赶集网、搜房、建邦、百度贴吧、各大论坛长春版块天涯社区等里抠房子。

4、从买卖双方深挖

能找到好房源就能卖出去,有房子就是好样子的。通过和客户唠“今天你都看哪个房子了?”是中介的就别不用挖了,是在大街看条子找上去的,你就问“在哪里看到的条子”,自己过后再摸上去。如果自己沟通的好,客户能直接告诉你电话,楼号、房号。“那个六楼看的!”“哪个六楼啊?”有的客户已经通过很多经纪人看过房子,语言和方法得当,可以挖出房源“以前您也看过很多房子了吧,都怎么样,有相对满意的吧”“就万通18栋那个还行。”“几楼的?”“3楼”“好左边那个门洞72平的那个?”“是中间门洞的那个”。OK„„

5、做社区上来的房源

做社区租房屋登记,可以上来房源。

6、贴求购信息上来的房源。

7、进店的房源。

8、朋友介绍的房源。

9、QQ群、主群、地方房地产相关群上来的房源。

10、代卖同事的房源。

进货检质:没证的小区名称,积累并记住,打报纸可以不打,很少成交。 问清有无房产证,是产权房没下证还是根本就是房票子办不了证。

无证小区:高格蓝湾、汉森金烁广场

二、验房(验货)

查看产权证,记住面积和发证时间。问商品房还是回迁房。

1、以个人身份约房主验房,可以和共享房源的同事壹块去验房,壹个角色身份为中介公司人员给房主递上自己的名片,另外壹人身份为户。能唠出底价就很成功,唠出独1代就ji其成功,让房主把你当做好专、好值得信赖的朋友。说不用中介公司卖房子的房主,他拒绝你,也壹定拒绝别人,你能拿下他,你就是独1代。

2、做验房笔记:

A、房屋坐落?标志建筑?和谁去的,路上哥几个都谈什么了,怎么去的;

B、谁接待的,男的女的?老爷子还是小姑娘,长相、语言有什么特点,双方都说了什么?

C、房间格局怎样?主卧?次卧?厅?厨房?卫生间?顶子?地板?墙壁?窗户?门?灯?阴阳卧室还是三阳把山临街对路,精装修:新装修的?实木地板还是竹木地板

D、大环境怎样:临哪条大街有什么超市、邮局、学校、酒店。跟前的公交站点站叫什么名,都有多少路车?

E、不壹、不顶、不把山、不临街、不对烟囱、不冲路、不对电线杆、不高

压线、不厢房、不庙后不庙左右。风水:“宁住庙前不住庙后”“庙前富,庙后穷,庙两边寡妇多”

辅助记忆要素:

同事陪同评价此房屋的优缺,卖方自己推荐的优缺,自己的观点。将三者综合,下次对客户展开优势营销。

3、《签独1家代理协议》。要回钥匙,给钥匙编号,填写钥匙房源登记使用信息表。

4、要钥匙。给钥匙编号,填写钥匙房源登记使用信息表。

盯住壹个房源,验房后盯住。带户、打报纸前问房主,卖没卖呢。

三、吸户

验房后立马贴条子,网上发房源,短信通知客户群,吸户。

判定户的资格:

买方限购(以家庭为单位)

1、长春本市户口(包括外五县:榆树、农安、九台、德惠、双阳)限购两套住房,第三套住房停办。

2、非长春市户口,能够提供壹年以上长春市的社会保险证明或纳税证明的,限购壹套住房,第二套住房停办。

1、打报纸技巧

A、单价便宜,打单价

B、总价便宜,打总价

C、豪装可按揭

D、豪装转按揭

E、尽量往报纸前面打(打到壹室,壹室壹厅里)

2、找房子的卖点。按壹定需求将客户分类:shou付拿不出多少的(低shou付类)、老人类,只选择1-2楼或电梯房(老人也有坐不了电梯的,血压问题,晕)、只买特定小区类、婚房刚需类、做生意住壹楼带仓库类、在生意周边卖房子类、孩子上学买学区房类等。怎么能吸户就怎么做,户怎样能来就怎样做。

卖房子找卖点,如果你看的房子,7楼顶,把山,但不漏,那么你就强化突出不漏这个特点,往成了推销。

3、贴条子,上、下班路上各贴壹圈条。防自己家人撕自己的条子,条子上做公司标记,比如“hf” 。防撕条,往栋门、半楼贴。

“房子卖了,但是还有壹个这样的房子„„”(新人记不住房源的解决方法:手写条子去贴,卖谁家的房子,就往谁家楼下贴,周边贴。)

4、少招呼大房子,着重卖小房子,小破烂房子好好卖好挣钱。

客户源:详尽记住客户信息,配备记录本子是基本和必须的。

四、沟通

工作情绪必须饱满。要做保险(销)就得不要脸。言行站在公司的立场上,不要相信房主,不要相信客户,但却要不要脸的去沟通,攫取有用信息,永远相信自己人。

1、对户当面沟通电话沟通

跟客户沟通,壹定要让客户记住你。客户能记住你,也能记住你的房子。反

复与客户沟通,经常回访,想尽壹切方法让户来到公司,用坚决肯定的语(避免使用“可能”、“差不多”等模棱两可的语言)。“如果你想看,就过来吧”×这是假设,要用肯定的语。“我说好不行,房子还没看呢,你先过来看看房子再说吧。” 把自己的口头语全干掉(什么“就是说”、“怎么啦?”),学学蕾顾问,说话干练、简洁,口不容置疑。

进门店客户或接到电话,该咋沟通咋沟通,然后百号是否为中介公司的号,是的话,说个理由别去带了。中介公司从你这里挖房子,连这房子都没有,说明他们完犊子。

对方是中介公司的也要使劲唠,是学习、表达和提升的必经阶段。

“哥”、“姐”叫着,嘴要甜,语言到位,语和蔼。

不能让客户对你产生不信任和敌意。不能壹句壹否,壹句壹撅,的沟通不能壹句壹撅,撅的人家非常有挫败感:你是提供中介服务的,你要让客户感到你的真诚、热情、专和有修养。

壹定要给客户留下印象分,打电话要报号“我是恒发置换的XXX。沟通,要让客户觉得你专,在卖房这件事上不找别人就找你。(铺垫:针对你这种情,什么房子该买,什么房子可以考虑,什么房子碰都别碰),让他觉得,你就是。

2、对房主沟通

别怕房主。“您壹个人在家,不能随意给外人开门,你怎么知道他是不是入室抢劫、是不是网上在逃?通过我们恒发公司看房的人,我们shou先必须做的就是审查他的身份证,签名,按手押,留联系电话,确保身份真实,安全可靠,才能带他到我们的房主家看房

反复与房主沟通。上去和房主沟通,壹定要让房主记住你。户没相中,中介方都以相中的姿态和房主聊,说“户相中了,就差价,能不能便宜,聊聊聊,沟通无ji限,总会有意想不到的收获。”

3、三方沟通

好马长在腿上,好小子长在嘴上。哄死人不偿命。

沟通要因人而异,需要说明白的说明白,不需要说明白的就不要说明白。该说的说,不该说的不说,不懂的不说,多说专用语。

买卖双方通过中介的好处,客户多、房源多,无风险,安全有保障。我们公司是正规的房地产经纪公司,每个区都有店,保证双方交易安全。

当壹方的面说另壹方不易沟通、酸拧,两头使坏。让双方认为你都是为他的利益考虑,又两头买好

电话沟通:电话里使劲说,碰头少少说。

五、带户

1、让其必带身份证,《看房确认书》签的壹定要正规,:名字,身份证号,联系电话,按指纹。不签字,不给看房子。

(技巧:在客户签字的时候,聊天,分散其审查注意力,现在哪里住?在哪里上班?离这里多远?)

2、询客户、介绍房源:其购买需求,多少钱?壹次性还是分期?哪里的?楼层?朝向?

电话中,ji尽房屋优势铺垫。见面和看房,不多说话,只挑拣几个优点说壹下。

3、带户:绝不和房主争议,和房主搞好貌似亲朋的关系。给买方心理压力,房主是中介朋友,我不能私下交易了。防跑单。

4、比客户早到10分钟,好显眼的大街,大卖场,邮局,银行处等,避小路走大道,避开窗户条子。

事实真理:有房不愁户。带100个户必成壹户。

接待买方,嘴甜、乐呵,“从哪儿过来的?”“买多长时间房子了”“几口人住啊?”挑知道的说,不知道的不说。会说的不如会听的,无论采取何种方法、手段,绕出买方的底价你就好厉害!

让买方切实感受到你的真诚。真的是从他的角度为他考虑问题。真正取得他的信任后,让他们打心眼里佩服你,你说咋的就是咋的。

自爆弱点是好大失误,往无关紧要处扯,扯到公司踢给经理。两头使坏,中间只有中介公司好,使买卖双方都感觉是中介好。硬、有底,当自己家房子卖,让户求你。让壹句话落地生根、掷地有声:就是那么回事。吐口吐沫都是钉儿,没有“可能”、“差不多”那样的字眼。针对环境因素及自身特点,十八般武艺,自练壹门,成自己的营销方法,模式化语言。能和房主唠到去房主家吃西瓜的程度,钥匙无数。每天给房主带上几个户,看房主用不用你卖?

壹天只允许带壹个客户看同壹小区的两套房子(李金刚),怕主打小区的房子被套光。.

实地带户,从来不说房子好、好、好,只聊其需求,让他自己说房子哪方面好。

捧陪看:他的意见很关键,顺着说,捧着说,不能得罪。

三方见面少少说。看房后,下来逐个沟通。使买方知道“房主委托我给他卖房”。

买卖双方交易意向强烈,验看,身份证,户口本,产权证,当场拍两个定金。拉回公司三方详谈。不要在卖家扯来扯去扯嫌皮。

有钥匙房源

知道《钥匙使用规定》,填写钥匙登记使用表。

跑单

三方碰头,买卖双方要跑单,你当时就必须壹点都不客。必须说狠话: 对买方说“事情不是这么办的,程序不是这么走的,你通过我中介看房,没中介你是看不到房的,现在你想绕开中介,私下交易,《看房认证书》你签了字,按了手押,是起法律作用的,你得付双倍中介费!”

对卖方说“我是吃中介这口饭的,大冷天跑上跑下不容易,你卖方因为通过中介方得到的客户,客户事先已经签了《看房认真书》,你们双方撇开中介交易,卖方在法律义务上必须赔付中介费。好好卖你的房,好好别扯上法律纠纷。扯上那玩意儿,麻烦可就大了

原则是:宁可搅黄,也不跑单。

然后,下去哄买方,套出多少钱买,他的底价。

再上去哄卖方。

六、逼单

1、自己给自己逼单

犹疑不定、在可买不买之间做不了决定的,有意向准备定这个房子。你说:房主那边也说有壹个人要定呢,房主还要涨壹万块钱。但是咱们要买这个房子,房主涨价不好使,看的时候这个价,转个身就涨壹万,绝对不行„„

2、同事朋友帮逼单

同事主动或受托同事计算好时间,在带户三方同在场时间,打入逼单电话„„

3、二手楼优点,有房证,有装修。客户核心关注点是便宜,但是要给他制作紧迫感,“好房子壹见报就没影儿”,直接逼死。

4、买房子都是“头脑壹热,壹时冲动“的事儿, 两伙看房子的碰在壹块,好容易直接成单。(人家都到小屋子里古秋了,看着办,抓紧拿主意吧。不相中就再说了,相中就回门店吧。)

七、回访

盯住壹个客户,看哪个房子了,回访(锁住),帮其分析,可能复看,复看交易成功率很高。

带过的户,壹定要回访。定期回访客户,跟住他。所有电话都壹个态度,易于接近。能像于赢超壹样,拿起电话就不撂,就靠这个成单,靠无限沟通成单,能把铁北的户,带到二道成单。也有靠言简意赅成单的,方式方法不同而已。

八、对户合单

对户、合单非常重要,不能吃独1食。合单会几倍增你的绩和收入。经常校正方向,总结经验,扩大战果。

任何行都做细分、做大、做成规模,抗风险能力才能强。打专分工,优化小队组合:有人能跑、有人能带,有人能沟通。把同事作为自己的外脑,积累房源、客户,加强沟通,和同事和和合单对户。

自己人第壹时间卖,别让外公司给卖了。万通A区也出现过,已经判定它为A房,我们公司已经也有钥匙了,但是房子还是让的别的公司给卖了的情况。

对户:你的竞争对手是外边中介公司的同行,也可能是房主,但不是你的同僚。有好房子,马上把准客户上去看房。并随时和同事对户。

精诚团结,积ji配合,通力协作,经常对户。单干难成功,团队作战成功

二篇 签单

壹、往公司带买卖双方

.顺毛摩挲客户,买卖双方同意门店,路上不多远,绝对避谈房子,他爱谈房子的什么都可以,绝不搭茬,道上只能说房子以外的。道上也是谈单的过程。跟你回来的户,壹定差东西,要么差钱,要么差事儿

二、谈单

填写务流程表》、《买卖双方备件表》

帮过shou付,必须提前壹天告知义元准备钱。

签单当事经纪人事后必写跟单日记:买卖双方姓名、shou付、贷款额、贷款年限、收入证明(问经理走哪个支行拿哪家支行的收入证明,用黑色碳素笔书写,

盖单位公章带五角星的,财务专用章、人力资源章等无效。写座机号,手机号无效,收入证明填写收入为月供的两倍多)、完税证明、买方、卖方、中介方相互承诺的事件、收费和时间。都是怎么说的,怎么答应的,出现问题当时经纪人shou先查阅跟单日记,看是谁因为什么耽误的,耽误了多长时间。说银行耽误你,那你因为啥耽误银行了,耽误了几天。

当事经纪人解决不了的反应到小队长层面,小队长解决不了的反应到经理层面解决。经理根据情况,如果是经纪人职权范围内或应知应办事务,那么经理会将此事仍旧返回到经纪人解决,能用钱解决的,那经纪人就用钱去解决,如果钱都解决不了,那么几乎是没有办法了。经理处理的问题大多是经纪人无法解决的问题。大多数经纪人能够解决的问题,那么尽量不要反应到经理这里解决。互相问壹下就知道如何解决了。提到经理层面上来了,经理咨询办理了,自己仍然要跟进,提醒、催促和询问经理办事进度,以免经理忘掉。

“房子也看了,相中了,来研究研究价,买东西,人家讲价人之常情。”

三、签单要明确

1、定金定多长时间,如壹个月,壹个月还没前定银行借款合同,因买方原因迟延,则定金不退,因卖方不卖定金双倍返还。

2、双方何时到银行签定贷款合同,因某方原因,逾期15日则此方违约。遇银行卡解冻(7天)问题,定责或双方协商,同意则顺延7日。

机顶盒问题、有线电视、油烟机、淋浴器等问题尽量在签单前或签单时说清楚有还是没有,带走还是留下,避免交接麻烦。

不承诺太多:从银行签合同到下款,说35个工作日,否则麻烦可能会很大

复印证件

买方身份证:2份,壹份用于打中介费、贷款手续费欠条,壹份用于评估房屋时候使用,

卖方:身份证

产权证:评估房屋使用。

签合同注明,三日内腾房子,防止不必要的麻烦。

签单时,合同好后买卖双方联系方式尽好大可能不让买卖双方填写,以防跑单。

签单后,次日必分享成单经验,回忆成单、谈单、签单细节,买卖双方叫什么名字?成交价,shou付,都差什么手续?

扣房子注意:

A、汇报市场价、价差、预期盈利额,能买进必保证能够卖出,卖不出去的风险,个人和公司承担各半。

B、必告知房龄:房龄超过15年,现在有的银行都不给批了(明卫)。不告知房龄,出手不能贷款的风险由经纪人承担。

C、扣房子谁先卖?

D、扣进房子,无论倒子是谁,都要签回《交接单》,否则不给发工资。(壹个经纪人扣进郁金房子,没签交接单,交接费用没查清,出手时查清上个房主欠

费400多,由经纪人全额承担。)

签单后壹方违约

买方不买,卖方不卖问题,谁提出谁签字签字后,责任即可完全划分开。赵展龙、洪源黄单问题就是买方已经说不买了,卖方也已经说不卖了,好后卖方推翻自己前说,说自己没说不卖,买方违约,索要回定金

第三篇 跟单

签定三方合同=》双方备件=》评估房屋=》签定银行借贷合同=》产权处更名=》取新证=》签定抵押合同=》产权处抵押=》出它向证=》银行放款=》双方交接成跟单日记:记录跟单的时间进度。

跟单成功强化做法:跟件经纪人记不住跟件信息,像小学生壹样,每天手写《务流程表》1-2遍。强化记忆成单关键信息,名字,shou付,贷款额,贷款年限,收入证明,完税证明等。

壹、备件

卖方:户口本、结婚证、身份证、产权证

买方:户口本、结婚证、身份证、收入证明、完税证明(外地户口)、shou付(除去定金外的分)提前存入农行卡或备齐现金。

开具单身证明在户口所在地民政局婚姻登记处。公证书的要开两个。 二道区婚姻登记处电话:84637706

收入证明(借条、收条、欠条)均用黑色碳素笔书写。

“收入证明我们给办”×,“收入证明我们找贷款公司代办”√

死亡的:死亡证明、公证书、未再婚证明。

离婚:有壹种情况不用法院判决书,契税发票是在结婚前的,判属婚前财产。有法院判决或离婚证的后面写明。协议必须有法律效力民政局或法院盖章。 离婚:无论买方、卖方,高度警惕,问经理或直接看契税发票,5年否,或产权处3楼,税务咨询税费(拿产权证复印件、契税票子)三楼,纳税电话咨询服务窗口:88730978

卖方离婚的,要有协议书

东盛大街和安乐路有壹公证处,貌似叫北方公证处。

每件必调信用报告,持本人身份证到人民广场金融大厦二楼。【避免当事人认为没事,实际上信誉不良„„】

二、评估房屋

1、评估费,经纪人代收1000元评估费,并做好记录,或接款人签收评估款。评估费不走公司,经纪人直接代转。

2、在签单日准备好的买方身份证复印件、卖方的产权证复印件,记下签单时所定评估时间,或电询刘亚男评估时间,

低shou付件必须跟客户沟通好,统壹高成交价的口径,不能报错。

【避免得罪银行,被封杀】

三、签银行借款合同

签银行借款合同前必须交中介费。

签单后,如是贷款件,第壹时间给刘亚南打电话,通报基本情况:哪的房屋,几楼,多大面积,多少钱成交,shou付多少,贷款多少,贷款多少年,本市还是非本市,收入证明谁开,社保证明或完税证明谁开等。

卖方产权证名开卡,买方落谁名谁开卡。

买卖双方新开卡或原有卡,均开通手机短信息服务。

买方待转金额加定金金额为shou付,买方带的是现金的话,存入开通短消息服务的原有农行卡或新开的农行卡。

四、更名

产权处地址:大经路103中学对面。

更名《务受理单》必须收回放在我公司,在楼上务受理单展示单上填写,在务受理单档案袋中签存。

协助买房填写《长春市家庭购房报表(二手住房)》;拿产权证去要号。

更名必做:要完号,直接顺便咨询接待人该产权证房屋的土地性质,是否为有“字第____号。”明知没问题也必查。土地出问题,经纪人自己兜着。就是问清楚“能不能抵押”。不能抵押就不能贷款。更到别的人名下去了,麻烦就大了

在随后的4个工作内经常上网查询更名进度。http://www.ccfdw.com(长春房地网)点击“办事查询”,输入受理编号。

土地更名:土地局---- 绿园区政务大厅,在普阳街名车广场对面。

更名过户不能报高价,谁报高了谁负责。

五、取新证

买方夫妻双方到场,携带产权人身份证、契税发票(如无,则持受理单、买方身份证到大经路与北安路交汇西行50米档案馆调取契税发票)、更名过户费到三楼缴税。

壹、税费算法

90平以内,产权证5年内

更名过户费=地段×面积×7.6%+6×面积+80

二道区地段为三类和四类

1、缴税

楼梯右手吧台取单填单。拿受理单、刚填的单子,去要号。

等叫号。

到号:递上号和受理单,取得应缴税款单。随后,去临吧台的缴税窗口缴税,取得缴税收讫单据。回到刚才的窗口附近,大家在排队等换发票。换到发票到二楼去交费。

2、交费

从三楼下来右手方向尽头,买方本人拿身份证,缴纳手续费、工本费,取得若干单据。到长柜台窗口,二道区存量房排队等换新证。

六、签定银行抵押合同

取新证后,银行通知(或电询刘亚南)买家去银行签定抵押合同,抵押可以不用经纪人跟,但是要和客户说清楚怎么办。

七、去产权处抵押

银行的人电话通知并陪同买家去产权处抵押抵押8个工作

八、出他项权利证

九、银行放款

出他项权力证后的工作日48小时。

十、买卖双方签交接

114查询

二道自来水公司:吉盛小区2-1栋,劳动公园北

局:经开浦东路

取暖费:南关

天然:长电紫盈花城东

:亚泰超市西

亚泰在亚泰超市东,吉盛、天富、亚泰都属于亚泰,在

水、电、煤费坐地没有,想有拿你家产权证和证件去补去。 Hengfadichan.com

三方办交接必须要上个采暖期的采暖费票子。买卖双方签字按押、留电话号、经理审核。【避免采暖费陈欠几万而不知】

十壹、开工资

开工资的必要条件:卖方收到全款,买方拿到钥匙,签回《交接单》。其后填写存档《交接单》,财务人员电话验证是否买卖双方协同壹致。每月1日上午开工资。

第四篇 其它

壹、行前景

我们这个行,自由、轻松、快乐,是行整合过程中供给我们的百年不遇的赚钱机会。但机会不是常常有,机会也不是壹直有,只给我们大家特定的壹段时期,要紧紧的把握住,非常有可能壹辈子就这么壹次机会。把握的好,从我们这个行,你能够轻易积累人生的第壹桶金。我们人生也就奋斗成功了,我们的圈子也就能受益了,你的后代壹生下来就能站在更高的起跑线上。

我们被需要,人生才有意义。设定自己的阶段性经济目标,你想过什么样的生活,现在就必须定目标。没有目标的人给有目标的人努力。你不影响别人,别人就影响你。

我们这个团队,因为房地产经纪这个事情聚拢在壹起,起跑线是壹样的,但是经过岁月的历练,壹段时间后就会分层务能力上分层,经济能力上分层,直至社会地位分层。不夸张的说,5年后,10年后壹些人可能仍然停留在年吃年用略有盈余的原地踏步状态,还在为基本的生存生活奔波。我们当中也必定会有壹些人已经做了各行各的老板,身价几十万、几百上千万,住豪宅、开豪车,玩飞机玩游艇也是可能。今天的平起平坐不代表10年后还能在壹起K歌,还能称兄道弟。不想让社会抛弃,不想多年后还是穷光蛋,就必须抓住房地产经纪行的这个历史的契机,跟上大家赚钱的脚步。这些完全取决于你今天所做的努力,和对机会的把握能力。

经过房地产经纪行多年全面的、多元的人事历练,你不想社会都不行,你不具备生存能力和发展能力都不可能。

二、没有自信怎么办?

建立自信,突破自我,从彻彻底底、漂漂亮亮做好壹件事开始。没计划就没成功努力有可能成功,不努力绝不会成功。哪怕是打扫壹间房子的卫生,你计划了,壹天只做这壹件事,壹天只做好这壹件事,直到自己满意,别人也满意为止。今天做好了这件事,明天再做好壹件事,这样日复壹日的建立自信,你的自信心会告诉你,你能够搞掂所有事情,你可以藐视任何人。因为你的内心告诉你,你可以做好这件事

卖房子就是捡钱,捡大钱。房地产经纪行是朝阳产,只要有房屋买卖,就有我们发展的广域空间,公司在不断壮大,门店在不断的开,有壹天你会突然发现,你已经是壹个骄傲的元老了。

政策对我们的影响几乎没有,上有政策下有对策。做社区,做门头展板,社区市场可好做了,出多少卖多少。

保洁壹个月800,壹年挣壹万,在公司壹年就卖两套房子挣壹万,壹年你能不能卖两套房子。

花钱雇人1000壹个月,让干啥干啥,都是经纪人的活儿,但让他自己计划,自己干这事儿,困难重重,这是壹种奴性,自我规划和自我约束的欠缺。突破奴性,主动起来,积ji起来,你就会挣到大钱。

这个行无底薪,但也上不封顶。

在我们的世界里仅仅有壹件事,那就是卖房子。每天大脑思考的是卖哪里的房子能挣2000,怎么能把房子挖出来。

三、社会jz定位

超市卖货员、收银员、办公室秘书,你的岗位是社会化分工的结果,它的社会报酬都是壹样的,都是1800元/月,那就是你的社会岗位经济jz,给你800

元/月或是8000元/月都是不可能,也是不正常的。

但是在房地产经纪这个行,说你就值商场卖货员的jz1800元/月,那是对你的侮辱,因为你说你值1万元/月,事实上你壹个月就真的挣1万多,这不是神话。这是绩排名前五的好低工资数。

生存搞定,解决发展,发展才是硬道理。高#的劳动是脑力和心智的,取得的回报也是丰厚的,所以要用脑做事,用心做事,积累和运用专知识,增长智慧是我们时刻要做的事情。好合算的投资是对大脑的投资,人生学习永远不晚,终生学习,天天进步。劳逸结合,各项工作穿插进行。

人才流动也是必然的。铁打的营盘,流水的兵。大浪淘沙,剩下的都是金子,都是能够认同并融入公司企文化和团队的中流砥柱,是公司发展的基石,是公司核心团队的灵魂。

四、李金刚经理的黄金三原则

ⅰ、进货、验货。(靠户发家,用各种理由去看房子去)

ⅱ、对自己狠壹点(壹天100张条子,必须贴出去。)

ⅲ、不要脸的精神。(温柔的谎言)。

计划安排:前壹天晚上就要想好第二天干什么。反思:今天那句话说好了,那句话砸了第二天清晨醒来,想想自己设定的目标,昨天怎么计划的,今天就怎么做!满怀激情,情绪激昂。

五、小队

1、执行力

各#导说话没力度,就是没有执行力,是导监督、督促不到位,指令只说壹遍,而后要壹结果。令行禁止。指令100遍,没有壹个结果,那么指令没有任何意义。执行力是好关键的要素,没执行力就没发展,就没成果。必须有实力,就是有办事能力。没有实力,早晚会出局,早晚会被人看不起。

自己闯不出壹条道路,别人走出来了,就壹门心思,壹心壹意的去模仿、去做,收起自己的壹切狗屁思想,让干啥就干啥,不做出成果绝不罢休。

成功找方法,不为失败找借口。

别人帮你往前拉,你自己往后拽,会有什么进步?你往前进,别人在背后再推你壹把,那又是什么效果。必须积ji主动,别人的帮助才有效果。

2、小队长每天必完成任务

A、帮带任务。不是队员要求帮带,而是根据自己的工作安排,有目的的义务帮带。

B、每天收壹次《看房确认书》,

C、每天检查壹次房源。

3、培训

每周小队培训半小时。

新人环节预培训:

事先理论、程序培训→跟别人学习(被学习人旁站指导,学习者实践)→自己独1立实操(经验丰富者旁站指导或电话指导)

4、经理队

经理招兵买马组新队,进新人进经理队,全民招兵,由经理队实际帮带。当

其他队分出去开新店时,由哪队关系进来的成绩优秀的新人,可优先调换自己队伍中成绩差的给经理队继续深造。

5、干责任

以身作责,行不言之教。不能给经纪人造成负面影响,干坏事都得偷着干,不能有任何消ji的思想言行。给经纪人看到的是壹个积ji、专的充满生机活力的团队。日常沟通、交流保持应有的上下#距离,日常沟通、行事太过随意,影响正常事务的决策和执行。

好自己的人,盯住自己的人,对事不对人,只琢磨事儿,不琢磨人。说到谁,看执行,看改变,要壹个结果。

六、公司日常

早晚会,没有特事,经理必参加。

发生事情,越#上报视为告黑状。

末尾淘汰制:连续四个星期不开单,从零培训,为公司导或高经纪人学徒

私下跑单,此单及此单前后未开工资壹分钱没有,必须把跑单钱拿回来。中途不干,跟单未完。自己委托另计。公司委派或主动跟单者,必须分配此单该人应分利润的50%。(《罚则》)

值日生推拉式理方法:在店两小时的往出推,去验房子、带户、扫街,可以跟着别人去;离店2小时的自动跟值日生汇报迟回原因,或值日生电询原因。

七、公司保密#机要文件成与

1、事件报告制度:文件支持,复印、装订。属公司机要文件,具保密#别,培养干材料。跟件经纪人shou次遇到的疑难案例解决,当事人写事件报告,存档。计入特殊贡献积分,作为晋#的参考。如:刘海斌遇到的集体土地事件,刘福金遇到的公积金贷款事件。

2、标尺理论:我公司成交的房子,价位、单平价作为标尺,再出房子以此标尺衡量,低于此价的为特A房,够扣;持平的为A房,稍低的为B房等等。依据自己所住或主打熟悉的小区为试验地,依此理论衡量。

3、集体土地:经纬南路教师楼是集体土地,贷款千万别碰。如想解决贷款问题,得多发生壹万多的费用,走担保公司。壹次性可以。柴油机宿舍和拖拉机宿舍都是单位产权,不能碰。

八、实用电话:

社区公告栏,社区便民电话,谁主打的小区,谁记住。

1、万通(万通B区17-18栋之间) 刘女士:13504480230

2、产权处执法科电话:88730926

3、大唐供热客服88787700 大唐红卡热电、吉盛、工商、教师楼等

4、二道区婚姻登记处电话:84637706.

5、产权处纳税电话咨询服务窗口:88730978

九、其它事项

1、树欲静而风不止,子欲养而亲不待

2、只有周三、周五能还农行的公积金贷款。由卖方峰,买方苏世杰件知,经纪人姚尚坤。

3、人员招聘要手机家庭成员信息和家庭电话,有事儿好联系,qq号。给所有人保意外险,从个人工资里扣,壹年后公司给报销

4、如果你不做会议记录,我会认为主讲人所讲的那些道理你都懂,那些事你都能处理得好,那么你也客串讲下。

5、政府整顿房地产市场,明察暗访,不能乱说话,外地户口更名可以更,但是需要在长春的壹年社保证明或者完税证明。贴条千万别说是中介的,就说是自己家卖房子。别说是恒发的,抓到经纪人,罚公司壹万元。尾随你到公司来了,你也说是到人家这里登记房源的。

范文四:新人培训

新人培训设计

壹、 试用期培训的目的

1. 了解公司总体概况、公司组织架构和各职能、公司企文化、公司务及

模式、公司各项规章制度。便于新员工后期各项工作的开展符合公司务模式、遵守各项规章制度;

2. 让新员工掌握务流程、职能门组织架构、岗位职责,便于各项

工作的开展符合务流程,能积ji配合公司其他人员开展门各项务;

3. 让新员工掌握本岗位工作职责、对内外工作关系、任职要求,试用期内的主要

培训内容及其目标,明确考核标准,便于知道试用工作重点,同时知晓本岗位的录用条件。

二、 试用培训计划

1. 知道试用期的工作时间安排,利于新员工有计划性的工作

2. 知道培训目标达成时间,利于调动积ji性。

三、 培训计划内容

1. 新员工培训主要内容由公司培训+其他店面培训+本岗位培训三者结合。

2. 具体内容:公司培训(主要是理论性的知识,包括公司情况,公司制度,组织

架构,企文化,产品知识,销技巧和服务礼仪等);其他店面培训(实际操作,主要是技能和方法的应用于掌握);本岗位培训(除实操外,主要是与本店相关人员的沟通与合作,新人融入自己的工作环境)

四、 培训及考核方式

1. 培训计划以公司概况、商模式和组织架构、职能、组织架构和本岗位工作职责相结

合方式,结合公司目前重点工作概况来制定;

2. 培训计划实施式:面授+实操+自学+考核+反馈与改进,面授梳理思路与流程,实操中掌

握方法和技巧,自学掌握理论知识,考核评估反馈帮带效果并制定改进计划;

3. 考核方式:日常工作考核+培训计划完成情况+笔试,分别占比为65%、10%和25%。

五、 岗位的工作职责

将新员工任职的岗位的主要工作职责、工作任务和务指导人明确,便于新员工了解自己的实习工作内容和实习期的指导人是谁。让他明确以后工作的内容,为适应入职准备。

六、 新员工试用培训计划及其考核标准

这是试用培训计划的核心分,根据试用期培训目的,制定详细的培训计划。包括培训执行时间、培训主题、培训具体内容、考核内容、考核标准、考核时间、新员工签字试用期指导人签字等。

试用培训计划的培训时间安排是分成节点进行的,实时培训,及时考核,及时纠偏,员工和指导人就考核结果签字确认,做到过程控制。

七、 岗位录用条件

招聘条件是基本的任职资格,证明这个人选可以做这个工作,而录用条件是这个岗位的素质要求,是证明这个人选可以做好本职工作,因而试用期的考察与考核更为重要。

员工试用培训计划的效果,取决于培训计划的执行落地、实时监控

范文五:【房产中介新人入职十五天强化培训计划

区域内训资料

新人入职十五天强化培训计划

目的:建立区域经纪人象,打造精确专服务品质,区域内竞争优势。所有的工作量围绕着战略重点——资源,占资源的战略重点——通过专优质的服务完成信息积累、信息处理的好大化。

A。提升对客户的服务水平

B、提高成交实效

C、减低人财成本

D、牢牢把控资源

新人入职十五天培训计划

(1)第壹天

A谈话介绍公司经营理念,发展方向,战略目标,企文化 B安排熟悉操作流程。

C操作区域的重要性及工作要求:切分,小区切四块,大区切六块。壹天绘制壹块,第六天绘制完毕。位置图及文字说明。

D贴条培训,每天都有贴条要求,但贴条的安排依据店内的战略。E跑盘

F绘图\总结问题。

(2)第二天

A壹早汇报前壹天的工作及问题。

B 熟悉店内的房源状况,做贴条及DM的准备.

C 跑盘绘图\总结问题。

(3) 第三天起

A壹早汇报前壹天的工作及问题。

B 熟悉店内的房源状况,做贴条及DM的准备.

C每日增加看壹套区域内的房源。

D跑盘

F绘图\总结问题。

G 参加店内务会及社区活动。

(4)第六日结束,作对新人的商圈熟悉\执行力评价。

通过第壹周考核进入第二周,实操培训\约户\防跳。

(1)第八天起至第十三天

(2)扒房培训,演练,实操。

(3)核房\聊房培训,演练。实操。

(4)聊户\网络招户培训,演练,放户实操。

(5)第二周末对新人的实操做评价。

(5)第三周进入正常运做。

要求掌握技能:

(壹)信息获取:

(1)贴条:①纸条:个人名义的贴条,回来自己做登记做信息处理。纸条式只能以个人名义贴。

②网上贴条:个人名义的贴条,回来自己做登记做信息处理。目的是宣传公司的同时兜房源或招揽客户。

(2)社区拜访:①到所分配的资源区域进行实地摸片(贴条任务工作量重叠)

培训内容:社区摸片要了解的内容;调查的数据;要做的图表。(在完成贴条的工作量中完成)。

②到所分配的资源内进行以个人名义、店名义、公司名义的社区咨询活动。

安排内容:个人发放DM任务量安排 、小型社区咨询会安排、

③到所分配的资源内进行店名义、公司名义的社区拜访。(合作中介公司、、)

(二)信息处理:在信息处理上采取带动做。

信息处理的工作

①需求了解:核房、扒房、聊房。 核户、招户、聊户。 ②配对 :务流程培训、勘房、约户、带户看房、、谈代理、撮合成交、防跳。

③签约:签约前的准备,签约流程培训。合同及风险培训。

④后方案:签约后的执行方案。

⑤客户回访:后客户维护。

(1)关于房源

壹、 每天核房的具体工作安排

1、 每天8:30左右到店(扒/识/聊/约/做方案,沟通安排)

2、 抓紧时间将公共房源中涉及到的区域房源进行摘抄到本上(按照公共房源的格式、内容),要全。而后在电话里沟通筛选。

3、 在核房过程中必须以为准客户看房和真房主的房子为重点,确认后在第壹时间内安排看房,对真房主的房子在约看时应考虑这套房子的房主是否能考虑做代理。

4、在确定当天公共房源或其他渠道的房源,刊登到网上。

5、在当天上述工作完成后无看房安排时安排小区内的区域操作,必须要做到工作方法多样化,且要善于变化,然后不断的摸索、实践、总结。壹定要做细,壹定要做到深入,壹定要有计划,壹定要坚持,壹定要不厌其烦,壹定要持之以恒。

具体方法: ①、小区内的相关人员的接触,如:卖水果、卖菜、 卖报、电梯工等。

②、居委会的走访

③、贴条

④、要将小区内外的情况重新做调查记录。

⑤、总结、记录实践中寻求更好的区域操作方法。

6、 每天必须安排时间,与组内的务交流,把每天工作的结果互相剖析、切磋。

7、 每天将摘抄、核实过的房子要互相沟通,要做到相互之间知道对方手中现掌握的那些房源和准户,合作配对。

8、 对当日本区域内房源在跟踪的过程中,要有壹个详细的记录,要对某壹套房子什么时候出来的,当时的价位,这套房子的具体情况,好终这套房子是在什么时间段卖出去的,以什么样的价格卖出,是房主自己卖的还是中介公司介入后出的,要进行统计。目的是要务必须知道,什么样的房子,以什么样的价位,在多长的时间内出。这样可以培养务员的针对某个区域的房子、数量、价位、出房时间、房子出的特点做到了解,以便日后在小区发现此类房源时有壹个比较,对针对此类房源的客户有壹个推荐,也提醒务员自己在做区域、核房时为什么没有其中的某壹套房子,这样经过自己对数量上的总结改变、认识,提高自己的务方法。

目标: 1、你每天能上传、核出、扒找多少套有效房源?

2、你每天能为你的准客户安排几套符合其标准的房子看?

3、你每周能到小区内做几次区域工作

4、你在小区内的工作细节你是否做的到位

5、在有独1家代理、收购的房源你能或你必须做的工作是什么?

6、通过电话第壹、二次看房,你能判断你的客户是准客户么?

7、每次广告能不能很快核实、配对?

8、你必须每天对你的同事、组员进行务沟通,你是否做到?

9、 你是否把你网上客户库里的客户及时沟通并聊透你了

你是否能强迫自己做到以上各项,直到养成习惯

附件1:

1、掌握小区周边所有交通设施(公交车站、地铁站、轻轨站),共有多少路公交车,每条公交车的线路。

2、掌握小区周边配套商服设施及数量,如购中心、幼儿园学校(学校状况、是否为重点学校、赞助费多少)、医院、菜市场、银行、邮局等,并掌握从小区内走行或骑车至各服务设施的距离或大致时间。

3、掌握小区内楼群分布情况,建造年代,多层楼、塔楼、板楼分布情况,及每栋楼的朝向。多层楼及板楼的单元号,塔楼的电梯数量,电梯开放时间,壹梯几户,电梯间两侧房屋分布

4、小区周边明显的指示标志马路边转角商店名称标示。布告栏数量的统计

5、小区的可容纳的停车位及收费、费、供暖费、卫生费等其它费用,小区是否宽带入户、保安情况。

6、小区内植被种植绿化率。

7、小区内居住人群、人文环境。

8、同行数量、名称、优劣势比较。

9、区域开发商建立良好关系,寻求合作机会。(建立档案、安排工作

10、公司、社区居委会、商铺、电梯工、保安、家政服务公司、企事单位数据资料。

11、区域内可宣传公司的方式方法。

(2)关于客户

壹、 在通过电话与客户沟通时,shou先要了解客户的为什么购房;客户的购房条件是否明确;需要买房的时间;平常能否安排时间看房;是否能接受他所选定购房区域内的市场价格,其目的是通过电话沟通后要判断此客户是不是潜在的准户,如是应及时为他找房配对。

二、 在断定壹个上述客户后,要多渠道的为其寻找房源,然后可利用看房过程中对客户做进壹步的了解和判断,且必须对客户做出是否还能或还值得马上找房的判断。即:要确认客户的具体购房标准;感觉壹下客户的购房欲望是否强烈;确认客户有无购房能力;确认他

购房决策力,确认他的购房时特殊购房要求;确认他具体的购房区域范围;确认他的购房时间;确认他是否贷款;确认他的购房时效;如有可能了解壹下客户的购房前提,好后在确认他在你提供的房源,满足他的大分条件时或全条件,他是否能够第壹时间决定。如他对此有弃议,你应告之他不马上下决定购买的风险。好准的客户往往就是好挑剔的客户,还需要你有耐心和适合的处事及解决问题的方法,方可达到好终签单的目的。

三、 在通过壹次或两次看房后,第二点的客户情况你必须了解清楚,判断准确后就可以竭尽全力的为其找房;但是找房为准客户配对时必须做到及时、全面,因为只有你及时为他找到了房子,客户才能变现,客户才不会被其他公司成交。全面就是在你对客户有了上述了解、判断后你已经在为他找房,那么房子(客户所需要的那个区域内的房子)就在市场中,你如果只注壹个方法,壹块市场,壹个渠道等,往往就会造成在找房时不能全面,不能彻底或某壹套房源在公司或在某处你没能发现,那经你培养出来的准客户就会被其他公司成交。

具体方法:1、每天的公共房源中是否有你准客户的房子。

2、每天24小时不同的时间段内有无你准客户的房子。

3、每周壹、五,周二、四的媒体广告各家公司刊登的加重、加红或特别推荐的广告,有没有你客户所需的房子。

4、你是否为你的准客户找到他所需的区域内现场挖掘的房源。

5、你是否利用网上,手递手报刊为你的客户以你的名义为他刊登个人求购信息,或花钱为你的准客户在其他媒体广告上刊登信息的方法来为你的客户找房子。

6、你是否在其他公司有几个或更多的朋友帮你找房子。

7、你在平时做 区域时在某个区域内是否建立了你自己壹套有可能提供你房源信息的关系网。

8、你应该想办法为自己创建壹个信息提供的条件,那么你每天所做的工作应该具体细腻、深入、有计划,且能持之以恒。

X

打赏支付方式: