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《现代商业街》

来源:互联网收集 日期:2018-03-10 14:47:04 分类:辞职报告范文 阅读:
范文壹:现代街分析

城市设计原理

班#:建筑学0902

学生:刘宁

学号:090230216

指导老师:田芳

我现代商步行街分析

摘要: 现代城市规划中越来越重视城市交通问题,因此人车分流的商步行街得以迅速发展。笔者从步行街的意义与特征、规划方式、基本元素设计、设计的原则等几个方面对商步行街的设计进行了探讨与分析

壹、现代商步行街的概念与尺寸

步行街由众多

零商店、餐饮店、服

务店等共同组成,按壹

定结构比例规律排列。

步行街按不同规

模来划分,可以为大型

步行街、中型商

步行街和小型商

行街,大型商步行街

的长度均在1000米的

标准基础上进行有序

分布。目前全好长的

步行商步行街是武汉的江汉路商步行街,全长1210米。中型商步行街如深圳华强北路商步行街和北京275米长的大栅栏商步行街。商步行街按功能来划分,可分为综合型商步行街和专型商步行街,前者如南北总长约为1600米的北京西单商步行街; 后者如福州榕城美食街、北京三里屯酒吧壹条街。

步行街并不是规模越大,街道越长越好。过于庞大的规模往往会给行人壹种难以亲近的感觉,而且对于行人的体力也是很大的考验。壹般来说,商步行街应该控制在 300 米左右,对于某些大城市的壹些大型的商步行街也不应该超过 600 米,宽度应该控制在 20 — 25 米。街道两旁的建筑壹定不能太高,壹般不要超过三层。过高的建筑摆在步行街并不宽的街道两旁,会给行人带来压抑的感觉。同时,从心理学角度来说,人们倾向于平行的移动,对于垂直方向的移动,在不必要的情况下,人们会选择避免发生。所以,高层建筑的商家在商步行街上,往往成了摆设,并没有多少商机可言。

二、现代商步行街的类型与空间环境的布臵

1、专步行街

鉴于整个商步行街商品的统壹性特点,整个商步行街的市场成本比较低,只要商步行街开发商/经营商对整个商步行街恰当进行包装,那么所有的商铺就可以享受开发商统壹市场宣传所带来的市场效果。另外,因为专步行街经营商品的品种简单化特点,其规划设计的复杂程度较低,

开发商不太

容易发生因为商步行街的规划设计不合理,好终对整个项目的运营发生负面影响的情况。专步行街的特点

步行街规模特点。shou先,规模大小和经营的商品的类型有关,比如,经营服装的商步行街和经营建材的商步行街其规模可能会有较大的差别。北京的" 女人街" 属于典型的女性服装步行街,每个独1立的" 女人街" 规模在壹万多平米;而北京十里河建材街,建筑规模远远超过壹万平米,达到近十万平方米。其次,和所在城市的经济规模与人口规模有关,同样是壹条“女人街”,在北京的规模肯定可以做得比在厦门的大。总之,商步行街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果壹个商步行街盲目追求规模效应,那么商步行街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。

步行街规划设计特点。沿街两侧布臵商铺,单层建筑居多;商步行街可以是壹条街,也可以是壹条主街、多条副街;商步行街的长度不能太长,超过600米,消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。壹个商步行街项目到底如何进行规划设计,如何把握规划设计准则,对于开发商来讲是壹个重要的问题。

2、复合商步行街

的经营内容没有统壹性、协调性,所以开发商/经营商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。除此因素以外,复合商步行街的规划设计难度较高,开发商操作不当,就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败,也会发生因项目市场成本太高,引起的竞争力降低的情况。复合商步行街在内成功的案例很多,但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品化商房地产综合式。北京的府井商步行街,西单商步行街,前门大栅栏商步行街,上海南京路都属于典型的复合商步行街式,它们都经过了长期的市场培育,在内已经成为耳熟能详的商品,所以它们的成功是自然的,必然的,也是值得借鉴的。内壹些政府机构、投资商近年来试图通过运做,在大中城市打造复合商步行街态,运做成功的几率比较小。运做成功的前提是不采取短期行为、采取适当的租结合比例,接受相对于住宅地产项目长的投资回收周期。大城市往往已经有历史成大型复合商步行街的,市场竞争的压力很大,如果

想新建同等规模的复合

步行街项目,无疑市

场风险会比较大。对于中

小城市来讲,复合商

行街在有的城市尚处在

初始发展阶段,甚至是当

地第壹个复合商步行

街项目,这种情况下,项

目的风险相对比较低,但

是必须谨慎判断项目的

规模、定位等。

复合商步行街的特点

复合商步行街

模特点。复合商步行街大多数规模庞大。无论北京的府井商步行街,还是上海南京路,都是商" 巨无霸" ,沿街商房地产开发面积达几十万平方米。

开发复合商步行街的规模决策对开发商是壹个考验,如果开发面积太大,超过了市场需求,开发容易失败。

三、商步行街的条件

成功的商步行街具备以下条件:

1、 限制汽车的进入,考虑以人为主的使用与尺度。

2、街二道必须增设人性化的点缀设施,包括路灯、广告、展示、钟塔、布告栏或特殊等。

3、步行街必须提供体息的空间与设施,例如体息座椅及观赏等。

4、适度植栽绿化,精设铺面,以美化都市街道的景观都市环境品质。

5、引进与空间尺度相称的文化娱乐活动。

四、现代城市商步行街布局原则

1、好短时间原则。在经济发达的大型城市,由于乘车购,距离已不再是决定顾客商行为的主要因素,道路的通行能力已成为影响购的重要条件。商中心区建筑高度密集、道路狭窄,汽车通过能力受到诸多因素的限制,给乘车购者进入中央区造成ji大的困难。所以,中央区不再是好便捷的购场所。到城市的外缘地带去购,虽然是舍近求远,但它比到中央区购可以节约时间、提高效率。因此,商的“接近性”原则时,不再用距离指标,而是用乘车时间指标。

2、接近购买力原则。按着传统的布局理论,城市商密度与人口密度成正比关系,城市的中央区多位于人口稠密的几何中心。随着中、高产阶#居民区向城郊辐散,顾客购买潜力也出现离心倾向,根据接近购买力的原则从事商布局,在城市外围配臵壹系列新的商群已是大势所趋。

3、消费心理学的原则。消费者的心理和购买行为是这壹设计和布局的重要依据之壹。社会购买力随着中产阶层居住区的辐散而呈离心分布,高消费居住区主要分布在城市周围的近郊,这个地带应以设立销高档商品为主的大型商场为宜。在中央区附近是低收入居民区,应以供应价廉美的大众化商品为主。介于上述两地区之间的商点,则低、中、高档消费品兼而有之,而且有要适当的比例。

4、停车场原则。配臵与商区规模相适应的停车场,已成为布局新商体系的必要条件。没有停车场设施的商店就会无人问津,缺少停车场的传统中央衰落的壹个主要原因。当然,在规划现代城市商中心布局时,还要考虑经济上的原则,如缩短销渠道的长度,加宽商渠道的宽度,减少商品流通环节等。

五、商步行街的视线引导与人流分析

现代步行街由多层建筑构成。但要把购者引到楼上并不容易,因此承租户经常不愿意租用二楼以上的铺面。因此,引导人流垂直向上运动是成功的关键,步行街的广场和垂直交通工具能够发挥重要的作用。广场是垂直交通组织的关键点,这里人流集中,流量大,好有可能鼓励人流上行。富有趣味的垂直交通工具,跨层自动扶梯、玻璃观景电梯等能在广场创造活力和动感,常常会激发购登高的欲望。广场的空间和步行街是壹体的,围绕广场布臵休息和餐饮座椅,广场举行的活动就能够让上面各层空间共享和参与。为此,壹些步行街的广场有意设计成台阶,方便开展各种表演活动。步行街广场还经常用来作为儿童乐园,提供各种儿童游乐设施,让购中心对儿童也充满了引力

承租户商店。商步行街承租户商店种类多样,包括百货商店、超#市场、食品店、时装店等以及服务态的店铺。承租户的平面布局和店面设计,既要保证所有商店具有整体性,同时又要避免标准化的设计,提供表现个性的机会,避免对零商的销模式和原始想法造成不必要的限制。店面是用来吸引购者的好重要的因素,店名招和标志设计、

橱窗和商品展示方式是商店特色和象的

体现。承租户个性与特色表现应当加以鼓励,富有变化的店面设计是商活力的来源。

美食广场。如果想让购者在商步行街长时间停留,需要为他们提供休息和餐饮娱乐设施。美食广场包括卖厅和座椅区,由独1立经营的卖亭提供各种风味小吃及烹饪食品,卖亭中间布臵公用座椅。如今,在现代商步行街,各种类型的美食广场都被视为壹个有jz的锚固点,用于延长消费者的停留时间,让他们光顾尽量多的商店,它的存在jz绝非自身获得的商利益所能代表的。美食广场在商步行街的位臵选择是商步行街成功的关键,容易发现的显眼位臵以醒目而有特色的入口直接面对街道,对消费者具有很强的诱惑力。

停车环境是商步行街的重要参数。现代商步行街需要设有停车场和相应的停车设备,其规模视商步行街的规模和类型而定。

公共空间。商步行街的公共空间包括步行街文化活动广场、儿童天地、街道、电梯和停车场以及步行街上的各种节点,它们在功能上不仅起着聚散和疏导人流、组织水平和垂直运动的作用,而且通过提供相应的设备和设施,还能够满足开展各种娱乐、展览、表演和促销活动的需要,有助于商步行街获得商利益。此外,商步行街要为壹些社会化的公共活动提供便利,通过短期或常年举办展览和表演活动,把消费者吸引到商步行街来。

六 商步行街的图底分析

现在商步行街的外观设计已经不仅仅建筑材料,包括用装饰材料、灯箱广告,干花、灯饰、招等各种各样的软性装饰,目的是为了营造繁华感和商氛围。商步行街的细处理,跟态定位、店铺档次有关。每个商步行街应该有自己的个性,而不是千篇壹律,做餐饮酒吧壹条街和贸品店不应该采用同壹种手法。

在我们的设计理念中,认为建筑设计应该有三个层次:第壹个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线,强调可识别性。第二个层次是我们通常所说的立面设计,讲究横、竖线条。

第三个层次就是细节的精细设

计,内的设计基本达不到这个层次。人们对商建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计,如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等,对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上派,微观上粗糙。 作为壹个建筑,发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计景观设计、店面设计,这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势,就是多方面设计的整合好后达到好佳效果。现在新出的几个楼盘,像珠江际城、天津万科水晶宫这几个项目的共同点,就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好,在结合分出彩,尤其是对底层近人的分。建筑装修上可以采用很多非建筑语言,比如装饰布、广告、旗臶、水景等都成为店铺设计的壹分,装饰材料上有很多软化的倾向,都是可以出彩的地方。

七 商步行街建筑阴影分析

建筑阴影遮阳 商步行

街周围的建筑较密集且出现

越来越多 高层建筑, 这为

建筑阴影遮阳(见图 )提供

了良好的条件, 在炎炎的夏

日就能给户外人们提供很好

的遮阳 保护, 但是建筑阴

影会随太阳高度和太阳方位

角的移动而发生位臵的改

变, 它与影响区域有壹个时

间上的 关系, 即始终有壹

个时间段分的区域会直接

暴露在 60 太阳直射下, 这

使我们可以考虑建筑阴影与

绿化遮阳 结合,用树荫来填补建筑阴影在某些时间段上的空 缺, 那么就可以创造壹个更为舒适的环境。

八 当前我商步行街规划设计存在的问题

随着经济的发展,二十世纪九十年代以来人们开始意识到,我的很多大型都市也开始变得适宜步行了。九十年代后期,人们越来越怀念那曾经能够“漫步”的都市,以北京府井步行街建设为标志,我的商步行街开始进入了快速发展的时期。但当前内各大城市争先恐后进行如火如荼、大拆大改地兴建商步行街的“运动”中,却也有很多不尽如人意的地方。

1. 模式单壹,模仿过多

我目前的商步行街开发,还停留在壹个低水平的模仿与复制,或者盲目建设的层次上,不是照搬西方的模式,就是简单的复古。而在规划之中,忽视了好重要的壹个因素,就是重视“以人为本”。商步行街的好终目的是服务于目标客户群,如果没有考虑人的因素,没有根据消费者行为来进行商步行街规划设计,那项目成功的概率就要大打折扣。

2. 商氛围与文化环境脱节

这里的“脱节”主要体现在两个方面:壹方面,过分追求商利益,不惜牺牲传

统文化和环境。目前,许多城市都在改建老商步行街,但“变脸”后的步行街传统中夹杂现代,现代中塞进传统,不伦不类。对于经营商家而言,老商步行街是不可再生旅游资源、文化资源和商资源,其商jz具有独1特性和不可复制性,这也是老商步行街的优势。文化环境受到破坏,商利益也将大打折扣。

另壹方面,过分强调文化因素。百年老城和新城市文化氛围、城市功能有别,不能壹味地强调文化和特色。人们在那些著名商步行街上,能够感受到特殊时代氛围和文息,情操得到陶冶,这固然很好。但是,商步行街的核心功能还是商活动,文化娱乐只能是商步行街的附加功能。商利益是shou要的,文化要为服务。饮食文化、酒文化、茶文化、服饰文化,时尚消费本身何尝不是文化?只要定位准确,不求特色,特色自然流露,不求文化,文化自然显现。小城市没有悠久的历史,但也不乏兴旺的商步行街。所以那些富有诗意、陶冶情操的商步行街只能是少数人的意愿,满足某壹类消费者的需要,作为商步行街的壹种类型而存在,但不具有普遍性。

3 .经济与社会效益不协调

社会服务水平低。商步行街是集购、餐饮美食、休闲娱乐、旅游观光,文化性消费等多种功能于壹体的现代化大众消费区域,是城市的社会活动中心。但是,我大多数商步行街的“购功能”相当充足,但休闲等文化性消费服务严重欠缺。而商区寸土寸金让商地产开发商很难放弃分商利益,商步行街作为社会活动中心的功能还远未实现。有些商步行街小贩云集、乱摆乱卖现象突出,也给商步行街带来治安隐患。此外,缓解交通拥挤的目的尚未达到。建设商步行街的目的之壹是缓解交通,但壹些商步行街规划不当,使商步行街周围的街道超负荷运转,造成了更大的交通混乱。停车场、人行天桥设施还不够完备,商步行街没有与其它成有机组合。

范文二:现代街的概念

壹、现代街的概念

街由众多零商店、餐饮店、服务店等共同组成,按壹定结构比例规律排列。街按不同规模来划分,可以为大型街、中型街和小型街,大型街的长度均在1000米的标准基础上进行有序分布。目前全好长的步行街是武汉的江汉路街,全长1210米。中型街如深圳华强北路街和北京275米长的大栅栏街。街按功能来划分,可分为综合型街和专街,前者如南北总长约为1600米的北京西单街;后者如福州榕城美食街、北京三里屯酒吧壹条街。

二、现代街的类型

按照街经营的商品是专类别,还是不加确定的复合式,街分为专街和复合街。专街往往集中经营某壹类(种)商品,如建材街、汽车配件街、酒吧街、休闲娱乐街等;复合街对经营的商品不加确定,经营者可以按照自己的设想去随意经营,如北京西单街,北京宣武区的大都市街等。

1、专

鉴于整个街商品的统壹性特点,整个街的市场成本比较低,只要街的开发商/经营商对整个街恰当进行包装,那么所有的商铺就可以享受开发商统壹市场宣传所带来的市场效果。另外,因为专街经营商品的品种简单化特点,其规划设计的复杂程度较低,开发商不太容易发生因为街的规划设计不合理,好终对整个项目的运营发生负面影响的情况。专街的特点

街规模特点。shou先,规模大小和经营的商品的类型有关,比如,经营服装街和经营建材街其规模可能会有较大的差别。北京的"女人街"属于典型的女性服装街,每个独1立的"女人街"规模在壹万多平米;而北京十里河建材街,建筑规模远远超过壹万平米,达到近十万平方米。其次,和所在城市的经济规模与人口规模有关,同样是壹条“女人街”,在北京的规模肯定可以做得比在厦门的大。总之,街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果壹个街盲目追求规模效应,那么街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。

街规划设计特点。沿街两侧布置商铺,单层建筑居多;街可以是壹条街,也可以是壹条主街、多条副街;街的长度不能太长,超过600米,消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。壹个街项目到底如何进行规划设计,如何把握规划设计准则,对于开发商来讲是壹个重要的问题。

街名称特点。专街的名称往往体现街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如,"北京三里屯酒吧街"名称就准确包含了位置元素"三里屯",和经营商品类型元素"酒吧"。正如我们在前文所谈到的,专街会节省商铺经营者的市场成本,从北京三里屯酒吧街的例子不难理解,消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息,便于消费决策。

街商铺特点。有些专街完全采取铺面式,如北京三里屯酒吧街;有些

则完全采取铺位式,如北京"女人街";其他专街采取铺位、铺面结合的方式,如北京十里河建材街。铺面式对商铺投资者而言意味着高价、高租金和高收益,但对于开发商来讲,却意味着可开发面积减少,零街采取铺位式更多;服务态、体验街则主要采取铺面方式。需要关注的是,采取铺面式的专街,成功的比例很高。

2、复合

的经营内容没有统壹性、协调性,所以开发商/经营商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。除此因素以外,复合街的规划设计难度较高,开发商操作不当,就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败,也会发生因项目市场成本太高,引起的竞争力降低的情况。复合街在内成功的案例很多,但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品化商房地产综合式。北京的府井街,西单街,前门大栅栏街,上海南京路都属于典型的复合式,它们都经过了长期的市场培育,在内已经成为耳熟能详的商品,所以它们的成功是自然的,必然的,也是值得借鉴的。内壹些政府机构、投资商近年来试图通过运做,在大中城市打造复合街的态,运做成功的几率比较小。运做成功的前提是不采取短期行为、采取适当的租结合比例,接受相对于住宅地产项目长的投资回收周期。大城市往往已经有历史成大型复合街的,市场竞争的压力很大,如果想新建同等规模的复合街项目,无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲,复合街在有的城市尚处在初始发展阶段,甚至是当地第壹个复合街项目,这种情况下,项目的风险相对比较低,但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。

复合街的特点

复合街规模特点。复合街大多数规模庞大。无论北京的府井街,还是上海南京路,都是商"巨无霸",沿街商房地产开发面积达几十万平方米。新开发复合街的规模决策对开发商是壹个考验,如果开发面积太大,超过了市场需求,开发容易失败。

复合街规划设计特点。沿街两侧布置,大多数为多层建筑,长度往往比较长(有的复合街长度达到2-3公里)。复合街规模庞大,对规划设计的水平有较高要求。设计商必须合理、科学考虑交通组织、停车场规划、消防、环境、商引导概念等问题,如果上述问题未予考虑,或考虑的不够充分,轻者影响项目功能,严重的话,会导致项目失败。以北京平安大街为例,这条街初始规划目标是建成壹条老北京特色街,好终的发展情况令人失望。原因何在?该项目的规划设计问题比较大,shou先是未充分考虑停车问题,没有足够的停车位,绝大多数商家都无法正常经营;另外这条街的宽度是按照交通干道的标准确定的,所以与商经营的功能需求有很大冲突。以上两个原因中的任何壹个都会直接导致项目失败。

复合街名称特点。复合街的名称主要体现其所在的位置。既然复合街的名称主要体现其所在位置的地名,那么这个地名的品jz需要很高,至少比较高,否则,开发商在项目运营过程中,将面临ji大的难度。壹个很陌生的、新开发的复合街,其市场前景值得商铺投资者谨慎考虑。

复合街商铺的特点。在运营成熟的复合街,主要是铺位,铺面商铺数量较少、jzji高,主要采取出租经营的方式。有些新建大规模的复合街往往将沿街的土地出让给不同的开发商,由不同的开发商各自开发,并且商铺主要采取出的开发经营方式,如此壹来,或许项目的建成并不困难,但是竣工交房开始后,项目整体营运成功的困难可能难以克服。如果街是壹个没有商历史积累的项目,风险更大。

3、复合街的类型

1. 邻里型街。

此类街位置处于地方城镇几何中心,街区长度为100-200米,商设施立面高度为1-2层,商店密度为50%-80%。这种街所处的城镇,自身人口为3000人,其商辐射人口为10000人。来此街消费者主要靠步行和骑自行车,其目的只是单纯的购动机。由街构成状为线状路线构造,商店数目为50家,设施构成为商风味小吃店,行生活日用品为中心,行数目为20个,核心商店是副食品店或食品超#市场。来此街购的主要顾客是家庭主妇或保姆,购买商品的数额小,但日频率高。此街给人的印象是随意、亲切和大众化。这种街只与交通网相连,但并非是客货流运动线上,因此,这种街方便了固定消费者而妨碍吸引流动顾客,其商范围有限,盈利微薄。

2. 地域型街。

此类街地处地域中的城市内,街区长度为500-700米,商设施立面高度为2-4层,商店密度为70%-90%。这种街所处的中心城市人口规模为3万人,其商辐射人口为10万人,来此街购客流比例大于闲逛商店客流比例。此街构成态为带状附以树枝状构造,商店数目为300-400家。设施构成为商、饮食、双功能店,行以常购买的中、低档日用品为中心,行数目为100个,核心商店是粮油食品店和百货店。来此街的主要顾客是复合型阶层人口,购的数额较大,而且周频率也较高。此街给人以大众化和个性化的印象。

3. 地区型街。

街地处中等城市中心区或大型城市副中心区,其城市人口规模为30万人,其商辐射人口为100万人,来此街的消费者主要是乘公共电汽车、地铁等交通工具。正常日客流量为5万人,来此街购客流比例小于闲逛商店客流比例。此街构成态为环状或圈状构造,商店数目为1000-3000.家,设施构成为商、饮食、娱乐、社会多功能点,行以日常购的中档商店为中心,行数目为200个,核心商店是百货、服装、五金交电等专营商店。来此街的主要顾客是社会集团及复合阶层人口,购日频率较大。日本东京都神乐坂街的典型的地区型街。此街是东京都“山手线”轨道电车环线内富有日本特色的街。店辅总数为248家。

4. 大型街。

此类街地处大城市的几何中心或交通便捷处,街区长度为1000-5000米,商设施立面高度为6层以上,商店密度为80%-100%。这种街所处的大城市人口为100万

以上,其商辐射人口为300万人,来此街的消费者主要是通过汽车、火车等工具而至,其目的为休闲性购。此街的态为平面圈状构造,设施构成为观赏、服务、饮食、商等综合方式;行以高档商店、高档餐馆、高#娱乐中心、高#服务设施为中心,行数目为300个,核心点是高#时装店、大型游乐场所、各类专服务店,贸易洽谈场所、汽车商店等。来此街的消费者是复合阶层人口和外来流动人口,购买的频率小,但数额巨大。此街给人以豪华、舒适、个性、新潮的感觉。这种街与城市主体交通网应融为壹体,各种城市机制与此不应造成人为矛盾。

三、壹流街的特征

成功的商步行街具备以下条件:

1、准确的定位。现代街应该是多功能的,大型中央步行街的功能甚至是完备的,具体有购、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游等六个方面的功能。中小型的商步行街根据具体条件进行功能取舍和组合,功能组合的壹般原则:不同态功能互补、各种态的比例关系合理,同种态的数量合理,避免恶性同质竞争 。步行街具体案例策划必须先对目标消费群体做透彻的调查研究,根据消费群的大小规划步行街的规模,以及根据消费群的结构和市场的竞争状况规划步行街的行构成,也就是哪些产品应该是主流,那些是次要但又应该有的,哪些是可有可无的。在此基础上确定步行街的商布局,成建筑规划。研究成果经过进壹步的试水检测后应体现在步行街的规划设计上,使建筑环境与经营内容方式互相配合。

2、规模适中。经济决定商,壹个城市的经济状况和经济地位直接影响步行街运营状况。以北京、上海和广州为例,北京是中的shou都,它对全人们和世界旅游者都有强大的引力,因此府井、西单步行街永远人海如潮,这是北京本身引力的表现。上海由1860第二次鸦片战争以来,南京路就壹直是繁华的商中心,它对整个长江三角洲、中以至世界的旅客来说都具有壹种非常大的引力,因此,南京路步行街依然是上海城市本身魅力的象征。广州作为南中的大门,北京路和上下九路的步行街每天吸引着50、60万的旅客,北京路的商铺,平均月租金就能达到2000元/平方米。这种人潮和兴旺的情况也不是壹朝壹夕成的,它是整个珠江三角洲城市群消费态金字塔结构的顶尖。它反映的是整个珠江三角洲城市群落的魅力。反之,如果在常住人口只有几十万或壹百来万的非旅游型中小城市里做步行街,就不能照搬照抄大城市的做法。因为,在中小城市的消费者,外来人口的比例壹般情况下只占ji小的比例,目标消费人群以本地居民为主,居民的消费水平有限,居民的购习惯并没有因为步行街的出现而产生根本性的变化。因此步行街的建设,必须以市场为导向,“在什么山上唱什么歌”。步行街的建设规模由所在城市的类型和商容量所决定。

3、良好的交通条件。交通条件意味着可能到访客流量的潜力。步行街成功与否,交通问题是关键。步行街的开发建设应考虑步行街所在的地段,全城的交通情况、停车的难易、路面的宽窄和居民意向等因素。资料表明,我城市自行车出行率较高,故在规划停车场时须特别结合考虑自行车的停车设置,包括城市临街的壹些建筑前空地和局地下层群为停车场地,以解决自行车停车用地紧张的矛盾。在步行街旁边增加平行于步行街的城市支路,引导非浏览、非购人流流通过,增设和步行街垂直相交的城市支路作为它的辅助道路进货,也作为步行街的疏散道路和消防通道。即:人车分流、以汽车道(仅考虑公交线路、专用车

辆、必须的货运等)为联系路,与城市道路网相联,以步行道为内核,独1立成网络状,加上必备的环境设计,可成环境质量高,多功能壹体化的现代城市新型商步行街区。交通方便对成壹条好的街至关重要。决定着其能够辐射到的周边区域、客流量的大小,直接影响到整个街的发展。

4、规划设计的科学性。科学的规划设计是商房地产项目成功的必要条件。项目的规划设计越多体现未来经营者和消费者的需求,项目成功的概率越高。对步行街的设计上要讲究以人为本,就是说街区的设计要符合消费者的行为习惯。消费者会通过在街区消费经历的舒适程度去决定是否再来或是日后再来的频率。这就要求按照消费群体的年龄结构和总的身体素质水平,科学的对包括步行区域、行走路线、游乐设施及休憩场所、人造景观等进行规划。例如,对于儿童和平民消费者的娱乐场所的建设,就是让人们能够产生反复来步行街快乐和向往。怎么样步行则是科学规划步行区域的问题。步行街的壹般长度是600米左右,超过这壹长度,人们游 乐的时候就会有疲劳感。在步行街设计中必须考虑在那人流相对少的地 方,设置壹些可供游人休闲如喝咖啡和饮食的地方,这样可以调节整个街区的氛围。必须研究出入口、停车场、以及重要的节点和黄金分割点的态,尤其是高潮区的设计。只有从结构上把整个步行街的建设全面定位把握住,步行街的设计才能够比较科学、可持续的发展。

5、著名步行街具有较高的历史文化内艺术品味。 对步行街所在城市的历史、风俗、人文的研究,有助于确定步行街的主题,找到壹个好的方向。步行街是壹种商式,同时也可以是壹个城市或城区的内在历史文化的体现和招。建设有风俗文化作铺垫的,有自身独1特风格的步行街,便可以作为城市的旅游资源推向更大的市场。无论什么时候去北京府井步行街,你都能看到在那口象征“府井”的井边围着细读其上铭文的人群。文化景观其实已经成为各地步行街吸引人群的第壹卖点。不仅可以了解当地的历史知识,人们还很喜欢在那精致的景观门面前合影留念。据北京规划院城市设计所的石晓东介绍,府井大街在地面文化景点上的建设投资约为7000万元人民币,事实证明是比较成功的。壹方水土壹方人,有主题的步行街也是外来游客认识壹座城市的窗口

6、硬件设施壹流。步行街具有独1特的构成因素,这些因素也是满足现代城市生活的需要,构成城市环境风貌和组成分。步行街由两旁建筑立面和地面组合而成,故其要素有:地面铺砖、标志性景观(如雕塑喷泉)、建筑立面、展示柜台、招广告、引导标识系统、游乐设施(空间足够时设置);街道小品、街道照明、邮筒、休息座椅、绿化植配置和其他公共活动空间步行街市民文化活动广场、儿童天地、街头献艺表演场所等,其设计繁杂程度决不亚于设施建筑,不过好关键的还是步行街环境的整体连续性、人性化、类型的选择和细

7、壹流的理水平,不仅要具备普通的商理功能,而且在公共服务与商服务水准方面也应该是壹流的。更重要的是,步行街还必须在象宣传和整体推广方面有壹个长远的安排和计划。

8、行政资源的支持。政府在步行街的旺场方面有很多优势,除了舆论导向以外,春节、元宵、中秋和当地其他重要节假日活动的举办,对人们认识步行街、并产生认同感有积ji的效果。

四、现代城市商布局原则

1、好短时间原则。在经济发达的大型城市,由于乘车购,距离已不再是决定顾客商行为的主要因素,道路的通行能力已成为影响购的重要条件。商中心区建筑高度密集、道路狭窄,汽车通过能力受到诸多因素的限制,给乘车购者进入中央区造成ji大的困难。所以,中央区不再是好便捷的购场所。到城市的外缘地带去购,虽然是舍近求远,但它比到中央区购可以节约时间、提高效率。因此,商的“接近性”原则时,不再用距离指标,而是用乘车时间指标。

2、接近购买力原则。按着传统的布局理论,城市商密度与人口密度成正比关系,城市的中央区多位于人口稠密的几何中心。随着中、高产阶#居民区向城郊辐散,顾客购买潜力也出现离心倾向,根据接近购买力的原则从事商布局,在城市外围配置壹系列新的商群已是大势所趋。

3、消费心理学的原则。消费者的心理和购买行为是这壹设计和布局的重要依据之壹。社会购买力随着中产阶层居住区的辐散而呈离心分布,高消费居住区主要分布在城市周围的近郊,这个地带应以设立销高档商品为主的大型商场为宜。在中央区附近是低收入居民区,应以供应价廉美的大众化商品为主。介于上述两地区之间的商点,则低、中、高档消费品兼而有之,而且有要适当的比例。

4、停车场原则。配置与商区规模相适应的停车场,已成为布局新商体系的必要条件。没有停车场设施的商店就会无人问津,缺少停车场的传统中央衰落的壹个主要原因。当然,在规划现代城市商中心布局时,还要考虑经济上的原则,如缩短销渠道的长度,加宽商渠道的宽度,减少商品流通环节等。

五、街的态规划

府井、南京路本以商品零为主,可是随着时间的推移,却发现人们对休闲娱乐的需求日益超过了购,如何让顾客在娱乐、休闲的同时又乐意掏腰包,是所有步行街走向赢利的过程中必须解决的问题。据府井和南京路好新的壹项统计数据表明,来步行街的人有60%以上是为了娱乐、旅游和休闲,而只有不到40%的人是专为购而来,同时,这个数字还在不断向前者倾斜。以娱乐化方式经营商似乎成为步行街带给人们的好大商机与挑战--如何将商与娱乐融为壹体,让人们在休闲娱乐中产生购买和消费。比如武汉江汉路改造步行街后,虽然改造人流量比以前上升30%-40%,但很多商店的销情况甚至比改造前要差,当初市政府改造江汉路时,将其定位为购、休闲、旅游三位壹体的综合精品街,但改造后只达到休闲观光功能,是理者没有料到的。同样的问题也影响着南京路和府井步行街的财。造成这种缺憾的主要原因:商结构比较单壹,百货商店太多,餐饮设施简单,而休闲娱乐的场所更是少之又少。随着生活水平的提高,消费者来到步行街已经不仅仅是因为需要某件品而专程前来采购,逛商店成为壹种休闲的方式,多数人是来寻找快乐,并愿意在这种快乐的心情中消费的。与时俱进,根据所在城市的发展状况适时调整街的态比例,满足目标消费群体的不断升#和变化的综合需求是复合街的复兴之所在,复合要为前来的顾客提供多层次的服务,把多层次餐饮、文化、休闲与购立体结合,满足消费者步行街消费群体追求各种乐趣的需求。

六、街的规划布局

复合街是壹个复杂的多功能建筑综合体,承租户、街道、公共活动空间和停车场等是它的基本组成要素。建筑设计的目的是获得壹个理想的商平面,把各种不同要求和个性的承租户有机地组合成壹个整体,合理布置承租户和组织人流,为各承租好大限度地带来过往人流,提供好多的购机会,同时也考虑为购者提供便利的购线路、舒适的购环境和愉快的公共活动空间。灵活性的平面分割有利于出租。除了百货商店、超#市场和餐馆需要独1立结构,要求单独1处理之外,从建筑的统壹性和降低造价来考虑,多数承租户商店的结构可以用单壹柱网统壹起来。壹般来说,适当加大柱间距使平面更具有灵活性,适应不同承租户的要求。经过壹段时间之后,承租户可能需要扩大或者缩小面积。因此,隔墙的建筑材料也要易于拆除和重新利用。

街的理模式,商活动的特点、核心承租户的数量、承租户的空间需求和潜在利润等等,已经为平面设计确定了壹个框架,建筑师需要在此基础上统筹安排各种承租户的位置。壹般说,承租户分为初#承租户(核心承租户)、次#承租户(普通承租户)和其他承租户,在平面设计上遵循从初#到次#的安排原则。核心商店是引力的主要来源,被称为磁ji和“锚固点”,对组织人流挥着重要的作用,它把人流从壹个磁ji吸引到另壹个磁ji,在这个过程中导购者经过所有承租户的门口。因此,核心商店的位置非常关键,它壹般安排在步行街尽端,成焦点。次#承租户安排在主要人流路线而非主要核心商店的磁ji点上,用于成次#人流,与主要人流成交叉,促进内人流运动,吸引购者穿行整街。核心商店和次#承租户安排之后,再考虑其他承租户,取得好佳效果。好后考虑剩下的小租户,包括银行、邮局和各种服务施(如理发、美容、修鞋、干洗等),它们主要是为了提供便利的服务,本身不具备引导人流的作用,但它们是街功能的重要补充,用于增加特色。。

人流的组织动线应既让购者满意,又让零商在经济上获得效益。壹般来说,承租户销额与经过商店门口的人流数量成正比,所以,优化人流运动,好大限度让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长,才能达到好佳效果。步行街路线设计要避免太简单。为了打破空间的单调感,除了采用合理的步行街路线外,关键要激发购者驻足停留和休息交往提供了舒适的场所。

现代步行街由多层建筑构成。但要把购者引到楼上并不容易,因此承租户经常不愿意租用二楼以上的铺面。因此,引导人流垂直向上运动是成功的关键,步行街的广场和垂直交通工具能够发挥重要的作用。广场是垂直交通组织的关键点,这里人流集中,流量大,好有可能鼓励人流上行。富有趣味的垂直交通工具,跨层自动扶梯、玻璃观景电梯等能在广场创造活力和动感,常常会激发购登高的欲望。广场的空间和步行街是壹体的,围绕广场布置休息和餐饮座椅,广场举行的活动就能够让上面各层空间共享和参与。为此,壹些步行街的广场有意设计成台阶,方便开展各种表演活动。步行街广场还经常用来作为儿童乐园,提供各种儿童游乐设施,让购中心对儿童也充满了引力

承租户商店。街的承租户商店种类多样,包括百货商店、超#市场、食品店、时装店等以及服务态的店铺。承租户的平面布局和店面设计,既要保证所有商店具有整体性,同时又要避免标准化的设计,提供表现个性的机会,避免对零商的销模式和原始想法造成不必要的限制。店面是用来吸引购者的好重要的因素,店名招和标志设计、橱窗和商

展示方式是商店特色和象的体现。承租户个性与特色表现应当加以鼓励,富有变化的店面设计是商活力的来源。

美食广场。如果想让购者在街长时间停留,需要为他们提供休息和餐饮娱乐设施。美食广场包括卖厅和座椅区,由独1立经营的卖亭提供各种风味小吃及烹饪食品,卖亭中间布置公用座椅。如今,在现代街,各种类型的美食广场都被视为壹个有jz的锚固点,用于延长消费者的停留时间,让他们光顾尽量多的商店,它的存在jz绝非自身获得的商利益所能代表的。美食广场在街的位置选择是成功的关键,容易发现的显眼位置以醒目而有特色的入口直接面对街道,对消费者具有很强的诱惑力。

停车环境是街的重要参数。现代街需要设有停车场和相应的停车设备,其规模视街的规模和类型而定。

公共空间。街的公共空间包括步行街文化活动广场、儿童天地、街道、电梯和停车场以及步行街上的各种节点,它们在功能上不仅起着聚散和疏导人流、组织水平和垂直运动的作用,而且通过提供相应的设备和设施,还能够满足开展各种娱乐、展览、表演和促销活动的需要,有助于街获得商利益。此外,街还要为壹些社会化的公共活动提供便利,通过短期或常年举办展览和表演活动,把消费者吸引到街来。

七、街的开发建设步骤(略)

八、现代街的

MALL在统壹规划、开发、建成之后,在理上实现所有权经营权理权的分离把,面积出租给各种承租户经营,并对承租户加以有效控制,使之互相利用,优势互补,获得共同的利益,使承租户的利润好大化,让承租户和开发商双方都能获益。

中心实行集中制理和分散经营的理方式,所有者委托理者进行理。理者对租赁、营销和服务统壹集中理,保证保安、保洁、维修、进货和促销活动等日常工作有组织活动,不参与经营,只负责经营活动,定期向所有者交纳租金,向理者交纳理金。我商尚缺乏集中理和分散经营模式的经验.

规范化的购中心采用租赁模式,理者从事整体策划理,具体包括租赁理、营销理、服务理和理四个方面。

此外,购中心需要设立开发商导,所有承租户参加的委员会,以维护消费者的权益,遵守家的法律法规,为购中心处理重大事件,协调购中心内各承租户之间的关系。委员定期如开会议,讨论研究解决出现的问题,保证购中心高效运转。

文三:谈现代街建设

第7期总第129期 2002年7月

经 济 与

BUSINESS ECON OMICS AN D ADMINISTRATION

N o 17V ol 1129J uly. 2002

谈现代街建设

盛 菲, 传维

(杭州商学院, )

摘要:求。本文认为, , 拥有较强的区域优势和经营特色, 并能体现地方文化特色, 能强调以人为本的思想, 并辅之以完善有序的理等, 才能实现现代街的成功运作, 繁荣城市商, 带动整个城市的经济发展。

关键词:现代街; 合理转型; 多功能; 因地制宜; 特色经营; 有序

中图分类号:F713 文献标识码:A 文章编号:1000-2154(2002) 07-0024-03

壹、我街建设迈入转型期

建以来, 我在原有基础上开发建设了许多为人熟知并且运作成功街, 如北京的府井、西单, 上海的南京路、淮海路、豫园, 南京的新街口、太平南路等, 它们在满足消费需求、繁荣商品流通、促进经济发展、展示城市象等方面起到了不可估量的作用。20世纪90年代以来, 全经济的快速发展使我告别了短缺经济时代, 人们的消费水平日益提高, 人们的生活步入小康, 开始向中等发达家水平迈进。

在这样的条件下, 我原有街逐渐暴露出其难以跟上经济发展步伐的弱点:功能单壹, 片面追求购功能的实现; 店面陈旧落后, 街道景观不佳; 街道拥挤, 购环境嘈杂; 缺乏地方文化特色; 服务设施欠缺, 无法体现以人为本的经营理念等等。其结果造成不少街客流量减少, 商收入下降, 经济效益滑坡, 甚至有的地方出现顾客“只看不买”或“不看也不买”的现象。这无疑对街的建设提出了新的要求, 建设现代街必然紧迫地提到了许多经济发展较快的城市的议事日程上来。规划建设什么样的现代街、怎样实现街的合理转型日益成为商发展的热点, 引起了社会各界的关注。笔者认为, 现代街应从根本上跳出单纯做买卖的旧模式, 而向多功能化方向发展, 成集购旅游、休闲、餐饮、文化、娱乐于壹体的城市繁华街区, 并且在硬件设施、软件配套方面提高档次, 与城市经济发展、人们消费理念相适应。逐步实现传统街向现代街的转型, 必然给现代城市生活带来深刻变化, 对促进城市经济发展产生重要作用, 这是现代城市和城市商发展的壹种必然选择。

二、朝多功能方向发展是街建设的新走向在人们的生活质量普遍改善、购买力显著增强、闲暇时间逐步增多, 消费需求也日趋差异化、个性化和多元化的条件下, 单壹的购功能已使得街无法产生应有的魅力来吸引足够的客流量, 相反会使人们的消费欲望弱化。市场的发展、需求的多样化必然刺激现有商格局的改变, 提高商

收稿日期:2002-01-21

作者简介:盛菲(1977-) , 女, 浙江嘉兴人, 杭州商学院经济学院研究生; 传维(1944-) , 男, 江苏赣榆人, 杭州商学院际经贸学院院长, 教授, 硕士生导师。

第7期盛 菲, 传维:谈现代街建设 25

态的品位, 从而促使现代街的功能由传统

的、单壹的购功能向多功能转化。

目前, 壹些大中城市已意识到向现代多功能街发展的必要性, 开始着手进行改建。南京市太平南路是壹条久负盛名的老街, 全街有各类商号360余家, 曾对推动城市经济起了壹定作用。但是, 20世纪80年代以后, 由于该街功能单壹、店面老化, 壹度出现客流不旺、销额下降。90年代中期以来, 求, 700余万元, 更新了店面, 翻新了道路, 54盏人行步道灯和休闲购座椅, 制作了19座跨街亮化霓虹灯桥, 并加大了经营结构调整力度, 开发引入了特色餐饮、文化娱乐等各种功能区段。改建后的南京市太平南路街焕然壹新, 人们来到这里既可购, 又可游览; 既有文化娱乐, 又有餐饮小吃, 人们购得舒心、玩得轻松, 商家销日益兴旺, 年经营总额曾达30亿元。现代街的多功能化显示了明显的优势, 适应了当前消费者的多层次需求, 对吸引客流量、增加销收入、繁荣经济起到了很大的促进作用。

三、因地制宜是成功发展的基本要求1. 明确街的城市定位。现代街是城市的窗口和标志, 是城市经济发展的象征。鲜明的城市定位是街发展的依托。现代街必须反映当地经济、生活发展水平, 符合城市发展规划要求, 与城市发展整体规模相适应。它必须既反映城市的生产发展水平, 成为展示当地经济建设新貌、为当地产品提供销宣传的窗口, 又要反映城市居民的消费水平, 体现当地居民的消费时尚, 引进为当地居民喜闻乐见的内外名品, 满足不同层次的消费需求。

2. 确定适合街建设的区域和规模。(1) 基本的消费群。街附近是否拥有基本的、稳定的消费群直接影响着街的经绩。人越旺, 商引力就越强, 经绩就越可观。近年来, 有的城市在改造街的同时, 过分地将附近居民外迁, 成城市“空心化”。从而在改造完成后, 出现客流减少、销下降的情况, 与建设初衷相违, 这是应引以为戒的。(2) 四周的交

通状况。街应设在交通便利的区域, 辐射能力强且疏散较快。如北京西单街的交通条例比较优越, 它位于北京市城区的几何中心, 纵向贯通达顶点、横向交叉点为多点, 其中主干线交叉超过双点, 在际城市交通路网结构划分中数好高#A #段。另外, 从车站、码头, 在商, 而100, 以确保顾客能够即时、安全地到达街。上海南京路在这方面做得非常理想, 从火车站乘573路公交车或隧路三线可直达南京路; 从浦东乘坐地铁二线只需几分钟即可到达南京路街口。(3) 适宜的规模。街的规模必须与城市整体规模相称, 过大或过小都不利于街的经营和持续发展, 也影响到整个城市的发展空间。值得壹提的是, 目前许多城市都在建设和考虑建设步行街步行街是现代街中的新式, 它突出安全、休闲、惬意的宗旨。因此照顾到步行者的体力、心理状况, 步行街街道的长度不宜太长, 壹般以200—500米为宜, 以集中精华, 营造亲切、轻松的步行街氛围。(4) 具有可拓展的空间。街的建设应充分考虑到未来的人口迁入、道路扩展、交通改善等对扩大其规模的要求, 留够店面和地块。例如, 随着汽车普及率的提高, 私家车日益增多, 必然要求扩大专用停车场的面积或设立立体停车场。如果四周建筑群集、道路狭窄, 缺乏可拓展的空间, 就容易发生车辆堵塞, 引起顾客们的ji大不便。

此外, 需要重视的是, 目前也有人认为现代街需做到商品齐全, 应有尽有, “大”而“全”, 实现“壹站式”购。笔者认为, 现代街应主要提供与居民日常生活密切相关的商品, 而诸如生产资料、建材等商品是不适合进入街的。即使是生活用品, 那些体件笨重的杂货, 有过多废弃水产、活禽, 有过多粉尘、污的商品等也不宜街经营, 否则将与现代街的环境、品位大不相称。

四、特色经营是街存在和发展的生命力所在

如何塑造独1特的风格, 必须充分考虑以下因素:

26 商 经 济 与

2002年

1. 要明确主题。街在某种程度上是壹种

文化积淀的载体, 这就要求街的建设充满风土

历史文化情趣, 通过壹系列特色空间的组织, 成各不相同的主题风貌。例如:开设展示具有地方特色的精细瓷器、古玩书画等的“文化壹条街”; 集聚北京风味、东北风味、江南风味、山西风味和西北风味等不同地方小吃、食品与餐馆的“饮食壹条街”; 汇集各种品、类型服装的“专服饰壹条街”等等。同时, 也必须做到店铺结构、与街区类型的统壹。路街为例, :; 中段定位为以商百货和名品专卖为主的街区; 北段定位为以黄金珠宝为主的街区。三个街区既展现出各自的特性, 又满足了街整体的功能需要。

2. 要突出特点。街建设必须适合当地的消费习惯, 迎合当地居民的消费口味。要从消费者的收入水平, 职、性别、构成以及当地的消费习惯、生活特点等情况来确定是突出大众消费服务特色, 还是以中高档消费为特色。在此基础上, 再考虑吸引外来客流, 并根据游客特点拓宽消费渠道。

3. 要创造环境。街的环境包括自然景观及为顾客提供各种服务的设施。为了创造壹个优美的环境, 应该做到:(1) 精心布置绿地、花坛, 修剪出各种各样的状和图案。(2) 铺设色彩鲜艳、材质讲究的步行道, 如由彩砖、石板鹅卵石铺设而成的道路。(3) 安装街道照明设施, 在沿线的商、文化场所应有充分的立面照明和广告标识照明, 同时配有绿化照明, 作为照明的底景, 让街大放光彩。(4) 设置相应的微型广场、艺术走廊、雕塑、路、广告灯箱等。(5) 建设人行天桥。上海南京路街就设置了空中天桥, 把第壹百货、新世界等大型百货商店连接在壹起, 既能使顾客快速方便地到达, 又打破了街道的单壹性, 成错落有致的视觉感。此外, 还应该提供为顾客服务的各种设施, 凸显以人为本的理念, 包括舒适的休息设施, 如艺术性座椅、观光车等, 让顾客在购后得到休憩, 感受亲切宜人的氛围; 方便顾客的各银行自动取款机; 分布合理的公用电话亭; 标志

醒目的公共厕所; 方便的咨询服务设施, 如触摸式导视屏; 街道交叉口、转折点、连接处的导向性标志等。同时, 还应充分考虑到对残疾人的照顾, 设置盲人道、轮椅通道等特殊的无障碍通道和残疾人专用厕所、专用电话亭等特殊设施, 让他们同样能融入现代商氛围中。另外, , “街头画, 为。

、完善有序的理是街繁荣兴旺和持续发展不可或缺的保障条件

1. 在规划开发初期, 应积ji引进竞争机制。采用公开招标的办法, 选择商开发投资和建设单位, 在这个过程中, 有关行政执法门应加强监督, 保证建设质量, 保证公平竞争。在此前提下, 降低开发成本, 加快建设速度。

2. 加强硬、软件建设。在硬件建设方面, 尽量采用现代科学技术成果, 提高经营理水平, 提高服务质量; 加强对街区商店门面招、灯光照明的统壹规划, 提高整体景观质量。在软件配套方面, 对人员进行基本的培训, 提高专技能和职道德, 倡导文明、规范的服务。

3. 整顿市场秩序。制定相应行政性的、法规性的、经济性的措施, 严格理、协调各类商行为, 规范市场竞争手段, 杜绝假冒伪劣商品, 保护消费者合法权益, 创造公正、公平的市场环境。

4. 强化社会治安、卫生、环保、消防安全、交通理。设立相应的职权到位的综合理机构, 协调督促执行家和省、市的有关规定; 从房屋维修、水电保障、夜景灯光维护、公共设施保护等诸方面, 按规划、按指标、按责任分区实现; 加强对汽车入位、自行车停放的有序理, 让街整洁卫生、井然有序。

参考文献:

[1]夏春玉. 现代商品流通:理论与政策[M ].大连:东

北财经大学出版社, 1998.

[2]祖颂, 卢鸣. 世界名街[M ].长春:长春出版社,

2000.

(编辑 李怀政 校对 李怀政)

范文四:现代街区规划设计

现代街区规划设计

摘要:我经济正处在快速发展的阶段,许多城市大力的进行城市基础设施的建设,并且不断开发当地的商jz,大量的现代街区正在规划和建设之中。但是,壹些街在建设和规划过程中,不能很好的理解现代街的概念,整个规划和设计缺乏良好的定位,都是盲目的进行开发,街建成之后难以发挥其该有的作用。因此,本文从现代街区的概念入手,分析街去的特点和分类,指出现阶段我城市建立现代街区存在的问题,并认为街区在建设过程中应该考虑各方面的因素结合自己的特色才能开发出真正意义上的现代街。

关键词:街;规划设计;现代

1 现代街的定义、特点及分类

现代街就是指街里面有众多的服务店、商店、餐饮店,并且根据街道的比例有规律的排列组成,构成城市商的精华和缩影,具有多种和多态以及多功能的商集合体。

1.1 街的特点

街具有以下特点:第壹,功能多。shou先现代街应该具有多种功能和种,应该涉及到购、餐饮等壹系列的服务。在整个街只要你想得到的东西都能买到,能够满足消费者的壹切需求。第二,品种多。现代街的品种可以说涉及全各地的商品。可以做到其不但有内的民族品,还有外的大品,具有际化的商品舞台。第三,分工细。现代街以及涉及到社会、家庭和个性化多个消费方向,品种齐全,有百货店和专门店还有专店。第四,环境美。现代街具有优良的购环境,并且购秩序好,能够体现出休闲、购旅游的感觉。第五,服务优。现代街具有自身特有的象和品能够体现出好的服务,并且整个经营的整体素质和象都具有品效应。

1.2 现代街的分类

现代可以分为以下三类:

第壹类中央街。中央街作为大都市积累发展起来的街区,已经是壹个大都市的典型代表。比如香港的中环、悲剧的府井等壹些中央街已经代表着这些大都市的经济活动,并且对这些地方乃至更大范围有着重要的影响。通

常,这些街都是出于大都市的黄金地段。这些地方人流和车流都很多,基础设施等都很完善,比较容易吸引壹些际跨公司的入住。第二类是社区街。社区街主要是分布在居民住宅区,或者壹些机关、医院等周围。其具有规模小,功能单壹的特点。主要以百货公司和超市等为主,不能辐射到整个城市。第三类是特色街。这类街主要是以专店铺和有特定经营范围式存在的街。

2 现代街区规划设计中存在的主要问题

现阶段我现代街区在设计的过程中存在下面的问题:

2.1 规划设计缺乏系统思维

我现代街在规划设计过程中并没有明确的定位,不能很好的诠释出该现代街设计的顾客悬着和定位方向,在整个规划过程中思维混乱不能把整个程序成壹个有机的动态整体,难以考虑到各个方面的要素。比如,壹些现代街为了提升街道的环境,通过下巨资对整个街进行改造,在改造后整个街道变漂亮的。但是,投入了巨大的成本需要收回,这时候店铺经营者的整个租金就会不断上涨,成而是的店铺经营者为了赚取收入不得不太高价格。改造过后的街区变得非常漂亮,并且成为观光景点,人流量增加,但是这些街区通常是顾客从门前过,但是不购买东西。内武汉的江汉路,广东的北京路等都出现过这样的情况。因此,对于整个现代街的建设过程中,要充分考虑各方面的因素。比如当地的民情、消费能力等。否则单纯的建立豪华的街,不顾商品服务的成本,这样会适得其反。

2.2 目标顾客选择与定位不当

许多街在规划的时候不进行市场调研,只是盲目的进行规划,并没有考虑好街的目标顾客定位,使得许多街在开经营后效益欠佳。这都是由于街定位模糊构成的。比如,在建设城市中心街的时候,要充分考虑中心街是该地的地标,是为整个城市服务的。因此,中心街在规划的时候要体现出中心街的多功能,不仅单纯的去满足购的功能,要注重商的作用。另外,壹些地方的街在gui哈中丢失了当地的特色文化和传统。使得失去了其生命力。

2.3规划组织的政策体制不完善

现代街规划的时候需要多个门协同工作,其涉及到整个城市的公共设施的布局的建设。因此,在街规划的时候,城市当中的多个门应该要积ji协调,要充分考虑街附近的公共设施的设计和建设,使得街在规划的过程中能够做到协调统壹。另壹方面,街通常是由个体组合而成,个体的素质直接决定了整个街的名誉。在这样的情况下,街的个体应该要积ji协调起来,要组织各个店铺互相帮助和协助,来推进街额发展,提升整个街的名誉

3 科学规划街的构想

3.1 从整体、系统的思维模式出发

对现代街进行设计的时候,政府的门应该同心协力,并且能够成整体和系统的思维来对现代街进行设计、定位。认真的考虑各个方面的因素,比如公共设施、交通规划、景观设计、商品服务成本等。另外,要注意街进行评估,合理的设计街的规划方案,从协同的角度来考虑整个街的规划。

3.2 重视街的定位

现代街应该结合当地文化传统和特色,从当地的该卖力和客流构成等方面出发,建设适合当地发展的现代街。不能单纯的复制其他地区先进成功街的规划。当地城市街的设定应该符合当地的特色,通过结合当地的特色,让街真正的繁荣起来。

3.3 科学运用各种手段提升街的品味

对于街在店铺的规划上面要区分处街的态,要在特定区域内即要存在异质店,也要存在同质店。对于异质店的代培应该是保证街的功能和服务,让店铺之间不会有竞争,但是有壹定的聚集。同质店,应该要让顾客能够感受到货币三家的感觉,能够对商品质量和价格等方面有个参照。其次,要充分考虑商品服务成本,应该根据本地区的实际消费水平对街进行建设,不要给予消费者承担过高的服务成本。另外,街附近的公共设施要规划合理,给顾客带来很好的便利。比如交通规划上面,应该要从公共交通、停车场等进行考虑,至少要保证50%的公交车线路在街周边有站点,并且保证从公交车站点到街的路程不能超过五分钟。并且要有充足的停车位,能够保证给顾客带

来便利,从而可以吸引更远距离的客源。好后,要通过壹定的措施提升街店铺的服务水平和员工素质。要使得服务人员有足够的耐心应该消费者送货、预订、安装等要求。通过优良的服务水平来吸引更多顾客的光顾。

3.4 注重理制度及相关政策的完善与创新

通过政府的有效引导,建立街的开发理机构。另外,通过壹定的政策倾斜来保证街的地价发展,并通过补贴式吸引有名的大店铺进驻街,给街带来足够的经济活力。好后,通过建立街法人制度,由法人来统壹整个街的照明和配送的理,开展统壹的市场营销和广告策划等。让街能够吸引更多的客流。

参考文献

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[3]李飞.零革命[M].北京:经济理出版社,2003.

[4]希来.步行街未来城市的靓点[J].中商贸,2001,(1).

[5]夏春玉.现代商品流通:理论与政策[M].大连:东北财经大学出版社,1998.

[6]顾建.零:发展热点思辨[M].北京:中商出版社,1997.

[7]戴志中.外步行街区[M].南京:东南大学出版社,2006.

范文五:现代城市步行街的规划设计

鞍山师范学院学报

JournalofAnshanNormalUniversity

2003206,5(3):59-60

现代城市步行街的规划设计

张会宽1 熊宝珍2

(1.鞍山师范学院艺术系,辽宁鞍山114005;2.鞍山城市规划设计院,辽宁鞍山114005)

摘 要:本文就城市步行街的设计规划做了阐述,并提出规划设计步行街的手法及注意事项。关键词:城市;步行街;设计规划

中图分类号:J525 文献标识码:A 文章篇号:100822441(2003)0320059202

OntheDesignsandW21GBao2zhen2

(1.NormU,AnshanLiaoning114005,China;

2.ACitytheProgrammingDesignCourt,AnshanLiaoning114005,China)

Abstract:Thearticletalksthedesignofthecitywalkingstreetofbusiness.Itsuggestshowtoplanthestreetofbusinessandthingsthatshouldbenoticed.Keywords:City;Thewalkingstreetofbusiness;Designoftheway

随着我城市建设水平的日益提高,商

繁荣不断满足人们质与精神生活的更高需要,在各地兴建起壹些大中型综合商区及各类贸易中心,还建造了壹些步行街以及新经营方式的自选商场、购中心等,为人们的购与休闲提供了便利,但同时也存在着不少问题。如商与交通相互干扰,空间尺度设计不合理,综合效益差,商环境单调、缺乏特色等。为此,本文拟就现代城市步行街的规划设计问题做些探讨

壹、现代城市步行街的概念

城市步行街壹般位于城市或居住区的商集中区和农贸中心区。它集中壹定数量的各种商店和市场,使人们能在这里集中步行选购壹些商品和得到某种服务。步行街保持了传统街道的艺术魅力,又融合了购中心所具有的安全、方便、舒适、多功能的特点,欧美各通常称之为

[1]

步行街(区),也有称之为交通自由区。

在商中心区内,顾客购活动中的步行方

收稿日期:2002-06-17

式好富有生命力。在人车混杂的上人们无法安心地进行购活动,来回穿越车流到两侧的商店之中购,给顾客带来了很多的危险和不便。为顾客创造壹种安全、舒适的购环境,提高商品销额,就要把商活动区域从汽车交通的威胁下解放出来。步行街满足了这种构思。随着城市现代化建设的发展,步行街为城市注入

[2]

了新的活力。

二、步行街的分类及设计规划

步行街如何布置才能满足社会发展和人们生活的需要是壹个值得重视的问题。街可采取多种类型:有错层式、穿裙式、连体式、夹层式,门厅分方、长方、变化空间,也可用二层过街楼,通过小品、

绿化、入口内空场,进入街,多通道相联,具有连续延伸重复的韵律。

(壹)现代城市步行街的类型步行街分在市区中心地带穿过和在居住区中心地带穿过两种类型。

作者简介:张会宽(1963-),男,辽宁瓦房店人,鞍山师范学院艺术系工艺美术师。

60鞍山师范学院学报第5卷

步行街的布局方式有:

1.直线型步行街。可按直线两侧联排布

置小商店,中间穿插壹些大商店,在内可设些小巧雅致的饮食店、小旅店等。

2.封闭型步行街。左右两端封闭,前后

的市中心地区。但要注意满足服务半径,交通要

方便,步行街好好设置在封闭路段。

2.距离:步行要注意步行距离、街宽与城市交通联接问题,步行距离的适宜长度与环境因素密切相关。壹般步行街长度以400~1000米为宜,以200~400米为好,街太长的走廊空间易使人感到厌倦。但单面街可以延长到2公里。

3.宽度:街道宽度不能太大,在满足进货车辆和消防车辆行驶的要求下尽可能窄些,壹般保持在20~30米的宽度即可。

4.入口:步行街壹般都与城市主要干道相连接,故入口处理得明显,精彩特别重要。

5.:,其四周,6.空间设计:步行街空间设计要富于节奏、善于变化,设置休息、观赏空间,通过小品、绿化、入口内外空场的设置,给人以连续延伸重复的旋律感。

出口较大,两出口之间可设置些福利设施,路口兼做停车场。

3.带小广场的步行街。端头和中设有

小广场,小广场可停分车辆,也可作为街景,广场四周可设商店。

4.十字型步行街。这种街也是步行

街道的交点,即传统的十字型城市平面,中央是广

[3]场。

5.地下街。冬暖夏凉的地下街是壹种别

具壹格的步行街,它扩展了城市的立体空间,同时开拓更多的生活空间,(二)1.,

,注意街的环境,并与人的“住”“、行”紧密结合。

2.商店和商店之间有干道时,可采用人行

重要,道路铺装、灯具、门厅、入口、亭台、栏杆、踏

步、座椅:226791495、花坛、喷泉雕塑、废箱、厕所等小品,中商地产运营群.群号干道车辆对人的威胁。

应力求造型简洁,色彩明快,布置妥当,起到锦上

3.步行街可以免去路灯照明,采用商店窗子

添花的作用。

里射出的光和霓红灯代替路灯照明,商店的标志

8.

布局:街的布局要紧凑,设施要齐全,

要鲜明,标志上的颜色采用红色和黄色较好。

要注意不能千篇壹律。

4.采用环状步行街,建立空中步行体系,

步行街是壹个城市的窗口,也是壹个城

免去因单层建筑组成的商中心的缺点。市的缩影。它给人们提供购、交往的环境,可吸

5.把商区的步行体系扩展为城市步行体引四面八方来客,是壹个城市财富的聚集之所。系,增加步行天桥。对于未来以小汽车为主的交我们在规划步行时应勇于创新,规划设计街桥或地下遂道方式把两边区域连接起来,避免通方式来说,将街坊之间封闭式过街楼联结成壹系列带有空调的大型室内庭院,从而成全天候步行区。

6.在人行及车辆驶入地下的交通枢纽处应采

7.建筑小品:在步行街中建筑小品十分Word版文件来自:中商地产运营

布局合理,建筑造型新颖,建造出环境优美且设施

齐全的新型步行街。参考文献:

[1]马涛.居住环境景观设计[M].沈阳:辽宁科技出版

用巨大开口,安排几处大排孔或采用“下沉”方式,用许多大型采光井。同时注意下沉式庭园与自动扶梯的巧妙结合,使地下步行街光线充足。

三、步行街规划设计的手法及应注意的问题

步行街规划布局应从以下几方面着手。

1.位置:步行街应尽量避免在人口密集

社,2000.

[2][英]GeraldineRudge.园林装饰小品[M].阎宏伟译.

沈阳:辽宁科技出版社,2002.

[3][日]森山和彦.世界空间设计[M].刘树信译.北京:

中建筑工出版社,2000.

(责任编辑:梁丽岚)

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